成都9区12县分布图 成都市9区12县地图

区位：金融城东板块

 锦江区是成都老牌主城五区之一，西北与青羊区相连，西部位临锦江、府河与武侯区相望，东与成华区毗邻，东南与龙泉驿区接壤，南与成都高新技术开发区相依。锦江区叠加了中优、东进、南拓三重红利，作为成都真正的主城核心区，坐拥春熙路、太古里、攀成钢、东大街多个城市名片，价值凸显，2020年锦江区人均GDP排名全川全川183个区市县第一位！

  锦江区也是成都目前配套最为完善的区域之一，区域内有2/3/4/6/7/8/9号线多条地铁经过；文化上，许燎原创意设计博物馆、水井坊遗址、大慈寺也在锦江区内；锦江区教育资源也是非常优质，特别是锦江二区的学校在全市都是名列前茅。

  目前成都三环内开发几近饱和，100%“含金量”的城市核心地段依然是价值高点。锦江区近5年供应涉宅用地不过20余块，入市住宅楼盘屈指可数，新盘存量严重不足，东大街、攀成钢板块、塔子山板块、川师大板块供应寥寥，锦江区未来的供应主力主要集中在三圣乡板块、金融城东板块。

  南三环至绕城范围内，以成仁快速路为分界线，向东至成龙大道，是以白鹭湾新经济总部功能区为核心的三圣乡板块西片区；向西至锦江，则是以交子公园商圈河东片区为核心的金融城东板块。

  金融城东板块毗邻城南起步早、成熟度高、经济活跃的金融城一、二期，片区周边聚集了银泰in99、环球中心、华尔道夫等商业综合体和高星级酒店，复地金融岛、skp等项目正在加快建设。金融城三期将通过锦言大桥、交子人行桥、锦尚大桥三座大桥连接锦江东西两侧，快速到达金融城成熟商业中心。

  根据规划显示，金融城东板块比一二期升级之处在于引入了TOD和公园城市的理念。围绕地铁6号线和地铁9号线交汇的金融城东站，有多个TOD用地规划。目前区域内有大量已规整可开发的土地资源，大多容积率较低，比如区域首发项目绿城风栖鹭鸣容积率低至1.5，金融城东板块与一期、二期明显不同的是，兼顾居住功能和商务功能，是未来几年城南最具价值潜力的区域之一。

  △成都金融城范围，图据成都金融城官微

产品：首期推2T2/2T1大平层

绿城凤栖鹭鸣总占地约70亩,容积率低至1.5,总规划了18栋住宅, 包括小高层、高层和合院，建筑风格为“新宋风”,是绿城全国首个新宋式美学住宅。

项目是主城区少有低至1.5容积率的项目，并且没有采用传统的高低配，而是将更大的舒适度还给每一个业主——分为合院和高层两个组团单独打造，合院的楼层只有2F和3F，高层组团6/7号楼为13层，2/3/5/8/9/10号楼为16层楼，1/11号楼为21层 ，首期推出的是高层组团。

10栋高层围合而成，沿用了绿城惯用的南北板式设计，中心轴线对称布局，高层组团就形成了约6800㎡的中庭园林，横向最大楼间距约120米。绿城凤栖鹭鸣又是一个走传统风的项目，景观设计上讲究归家礼序，在中轴归家动线上打造了约1300㎡水景“金池夜雨”。项目一楼为“全架空层”，打造了10个主题社交空间，比如好妈妈空间、艺术空间、交流空间、四点半学堂、儿童乐园、运动健身、颐乐天地等，一层架空层与园林水景、大草坪等景观连城一片，同时享受室内外欢乐时光。

现在的购房者更愿意为颜值买单！不再局限于自己买下的“一亩三分地”，更加看重小区的整体环境、甚至是外立面颜值。绿城凤栖鹭鸣外立面延续了市场上高端住宅惯用的铝板+大面积玻璃幕墙，替代原来的干挂石材，颜值更为高级。同时采用圆角曲线设计，线条更为流动，整体更为温润流转，符合宋代风雅舒适的特点。

  在户型布局上，项目做得更加精细，根据不同楼栋的优势规划了10种不同的户型，大部分楼栋2T2纯板式设计，电梯独立入户，业主可使用电梯厅前室空间。楼王6号楼更是设计为2T1户的超级大平层。

  5/7/8号楼分布为174㎡奢阔大套三和163㎡套四双卫户型，174㎡户型三开间朝南+270°广角宽厅，三面270°采光是最大的亮点，再加上超14㎡大尺度的观景阳台，整个户型全明采光，通透极致。163㎡户型为常规套四设计，户型方正，动静分区，约8米宽景阳台+7米横厅设计中规中矩，但是主卧套房采用了双台盆独卫，空间尺度挺大，在市场上还是比较少见，而在绿城这个项目中，好像做成了所有户型的标配（131/133套三户型除外）。

  角落的2/10号楼分布为131㎡/135㎡套三起步户型和166㎡套四户型，131㎡/135㎡户型竖厅设计，客厅面宽约5.5米，与主卧共同衔接9米大面宽景观阳台，采光俱佳，但是整体的布局动静分区不是很好，卧室分布零散。

  1/11号楼分布为180㎡和179㎡套四三卫户型，面积和布局相当。约9.3米面宽、2米进深的瞰景阳台，面积高达18㎡，打在宽阔空中庭院。

  3/9号楼分布为156㎡套四双卫和167㎡大套三，156㎡套四户型方正，动静分区；167㎡户型三开间朝南+270°广角宽厅+大尺度空中露台，三面270°采光是最大的亮点。

6号楼楼王做到了一层一户，360°环幕大平层，这在主城区是非常少见的，毕竟很吃容积率。

户型：一层一户360°全采光

6号楼只推276㎡四室两厅四卫户型，绝对的豪宅配置。双电梯配置，主人电梯和保姆电梯互不干扰，每一户都实现了5开间朝南，全面宽22米，三面采光转角型餐客厅，清风徐来。

  餐客厅270°三面采光，南北通透，三面均可全能观赏中庭景观。中西厨自带独立操作岛台，LDK一体化设计，整体打造建面约84㎡LDK奢阔社交区。餐客厅衔接大尺度空中景观阳台，景观阳台最大进深2.8米，面宽7.1米。餐客厨+阳台达到了近100㎡，比曹孃孃一套房都大。

  每一户都5开间朝南设计，采光极佳，双主卧套房设计，满足家庭多个成员的私密空间。主卧全功能套房设计，配备了步入式衣帽间、书房，双台盆独卫，重新定义高端住宅主卧标准。

  每一个次卧尺度都非常舒适，建面约14-18㎡，摆放一米八的床+独立衣柜毫无压力。

  276㎡户型总共仅有12户，位于高层和合院组团中建楼王位置，适合深改客群。主城区一层一户，相对于别墅来说，生活更加扁平化，方便家人交流沟通，并且少去了别墅产品的大额装修费。

交通：四横五纵立体交通网络

 轨道：项目周边两公里内有3条地铁分布，分别为已开通的6号线、远期规划的的9号线二期以及在建30号线，其中最近站点为在建中的30号线（棬子树站）。值得期待的是，片区内规划有一个以地铁9号线、20号线换乘站林家坝站点为核心规划的林家坝TOD，但目前9号线二期处于远期规划中。

  公交：项目位于主城锦江区，公交非常便利，家门口就有3路，31路，40路等十余条公交线路，可以快速到达东客站、高新大源等商圈。

  自驾：项目拥有“四横五纵”立体交通路网，横向拥有三环，锦江大道，绕城高速，二环路；纵向分布有锦阳大道，成自泸高速、红星路南延线等线路，交通四通八达，可快速到达城区和城南多个重点区域。

配套：生态、医疗配置优质

 教育：项目隔壁就有锦江区教科院附属幼儿园、锦江区新华实验幼儿园、成都一幼（逸锦园区）、成都二幼等；小学：盐道街小学（锦馨分校）、天涯石小学（逸锦分校）、盐道街小学（得胜分校）等；中学：锦江区教科院附属中学；除此之外，驱车8分钟可到四川省民办教育标杆：成都七中嘉祥外国语学校，可满足0-18岁全年龄段的教育配套。

 医疗：项目隔壁即为锦江区泰三堂万厚医院，东侧三公里还有在建中的华西医院锦江院区，五公里左右的华西附二院等等，后两者都是成都乃至全国顶流医院，完全可以为业主的健康保驾护航。

  公园：项目斜对面即为成都最大的生态绿肺，由秀丽东方、白鹭湾湿地公园、幸福梅林、三圣花乡组成的占地约2.2万亩的绿林群落，步行100米左右即可到达景区绿道；北侧1公里即为锦江体育公园，足球场、塑胶跑道运动设施齐全。

  商业：金融城东板块毗邻城南起步早、成熟度高、经济活跃的金融城一、二期，片区周边聚集了银泰in99、环球中心、华尔道夫等商业综合体和高星级酒店，复地金融岛、skp等项目正在加快建设。金融城三期将通过锦言大桥、交子人行桥、锦尚大桥三座大桥连接锦江东西两侧，快速到达金融城成熟商业中心。另外府城大道上还有九方购物中心，距离项目开车5公里左右。 

价格分析：首期将推高层组团

绿城凤栖鹭鸣首批次即将预售高层组团，具体价格暂未透露。拿地价格则要追溯到2018年9月了，项目拿地时间较早，当时楼面地价11000元/平米，经过近2年的沉淀，土地价值大幅增长，在售价上，开发商有更多的溢价空间。

  目前区域内几乎没有新房在售，二手房也非常的少，大量已规整土地待推出，整个板块百废待兴。距离项目400米的新希望锦官府2020年已售完，当时推出145-298㎡装修7F洋房，均价约20000-38000元/平米。而新希望锦官府的楼面价为11700元/㎡，于2017年所得。两个项目位置相当，地价相当，但是产品类型有差异，可参考。

  合院产品层高2、3F，建面约251-1086㎡，只有39套，合院价格可参考锦江区别墅产品，但是目前市场上最多的也就叠拼产品，舒适度比合院低太多。位于攀成钢板块的建发央玺，同样是一个走传统风的项目，最新批次推197-340㎡叠拼，精装参考价29828-38999元/㎡，总价768万-1200万。位于三圣乡板块的华发统建锦江大院首批次开盘去化84%，首批次推218-300㎡㎡叠拼，清水单价26689-33445元/㎡，总价约600万-1000万。绿城凤栖鹭鸣的面积更大，为合院升级产品，具体价格只可能往上走。

  绿城凤栖鹭鸣所在的金融城东板块，坐拥锦江、金融城、中优和南拓的双重红利，毗邻城南起步早、成熟度高、经济活跃的金融城项目一、二期，区位优势明显，区域内大量的土地待推出，根据锦江区公布的2021年拟供应土地资源，预计年内可供应1315亩地，而位于白鹭湾新经济总部小镇的668亩地块，占据了锦江区全年供应计划的一半。可以预见该板块未来潜力可期。

优势与劣势总结

 优势：

金融城东 板块优势

  金融城东板块向东是经济活跃的金融城一二期，向东是默默发力的三圣乡板块，向北直达三环，向南连通高新的新川中和板块，是目前主城区开发商最具潜力的板块之一。

  容积率低 高阶改善

  绿城凤栖鹭鸣是主城区少有的容积率低至1.5的改善楼盘，推合院和小高层产品，所有户型南北通透，三面采光，绿城打造的产品非常不错。

  绿城首个新宋风作品

  凤栖鹭鸣作为绿城全国首个新宋式，又是一个走传统风的项目，整个产品秉辰绿城高规格、风雅清丽的文化情怀，外立面颜值可观。

劣势：

  金融城东板块周边环境待提升，城市界面不新，改造需要时间。而片区预计引入的TOD概念——9号线二期和20号线交汇的林家坝TOD还处于远期规划中。

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文章来源:乐居买房

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