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赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

上市公司陷入财务危机后，有什么自救办法？

最直接的，当然是卖房子。市场上流行一句话:“没有什么亏损是卖一套房不能解决的，如果有，那就卖两套”。

近日，ST联建（深圳市联建光电股份有限公司）发布公告，公司与北京集创签署了《房地产转让合同》，将深圳湾科技园办公楼17至19层合计21套自有房产以4.18亿元的价格出售，总建筑面积合计10287.53平方米，均价约4.06万元/平方米。

1、工业用地建成的物业，难有溢价。

深陷财务困境的ST联建，已经不是第一次卖房子。但这一次出售物业，竟然是无盈利。

根据披露的信息，本次交易的房产为公司于2016年9月以现金购买方式取得，购置价约为4.18亿元，土地性质为50年使用权限的工业用地，剩余使用年限还有45年。评估价为4.42亿元，但此次交易按账面价值4.18亿元出售，没有溢价。

工业用地物业持有了5年，还是原值。这恐怕不是个别现象。

2、上市公司的投资性房地产，品种不同，差异巨大。

ST联建，此次出售的4.18亿房产中，有2.77亿元属于投资性房地产，1.4亿元属于固定资产。根据财务报表，截至2022年一季度末，公司账上的投资性房产为4.76亿元，固定资产为1.99亿元。

由于缺乏溢价，ST联建在这次房产出售中，并没有获得收益。

与之形成鲜明对比的是，2022年3月，上市公司深圳市广聚能源股份有限公司将位于深圳市南山区前海东岸花园的22套房产挂牌出售，账面价值合计约1330万元，评估值合计2.41亿元，较账面价值增值2.27亿元，增值高达17倍。

广聚置业赚到救命钱，是因为持有居住类物业，ST联建没有赚到救命钱，是因为持有园区产业物业。

上市公司的“投资性房地产”如何选择，直接决定了企业的命运。

根据公告，广聚置业在前海东岸花园拥有的房产共计162套，包括159套住宅、3套商铺，合计建筑面积为13555.75平方米。

因为持有住宅，这家上市公司拥有了随时变现的资产。

3、上市公司需增强房地产的投资意识。

根据统计，在过去几年，有广州浪奇、香梨股份、保变电气、云天化、昂立教育、中成股份、海正药业、*ST中安、曙光股份、凯文教育、国发股份、*ST海马、*ST中房等众多公司发布了出售公司所持房产的公告。

在经济下行压力加大的背景下，上市公司出售房产成为常见现象。

但综观上市公司出售的房产，大多是厂房，办公、酒店类物业。“投资性房地产”大多也不是主动投资，都是被动持有。这也造成上市房企出售房产时，往往缺乏回报。

上市公司老板和高管，多学一点房地产投资的知识，很有必要。

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