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上海2022首批集中供地：解封首日“大礼包”招商大华建发等夺地

观点网6月第一天，儿童节，伴随着解封的第一声号角，上海2022年首批集中供地也正式揭幕。

此次共计出让36宗商品住宅地块，总面积199.71万平方米（2995.6亩），总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。

根据公告，第一批集中供地的36宗宅地，将在6月1日-6月2日，6月6日-6月8日，分5天完成出让活动，涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区等12个地区。

其中，16幅出让地块仅有一名竞买人，意味着这16幅地块确认为底价成交，包含临港新片区8幅地块，竞买人于2022年5月31日9时30分至2022年6月1日9时30分登陆网上受理平台完成挂牌报价，无须至上海市土地交易市场。土地交易市场将按照出让文件的规定，根据其在挂牌期间的报价确定地块成交价格及竞得人。

除此之外，今日有4宗地块参与出让，分别是浦东2宗：惠南宅地、新场宅地；徐汇1宗：徐汇滨江宅地；杨浦1宗：杨浦东外滩宅地。

最终，上海集中供地首日以约495.78亿元的成绩，落下了解封之后首日土拍的帷幕。

内环地块与规则利好

细数此次上海集中供地的地块分布，从临港、金山、松江等外环区域，到徐汇普陀等内环区域，较去年同期增加了十多宗有余。不仅如此，更是有许多板块在断供之后久违地释出地块，在3月官宣之后，便引起了房企的关注。

规则的变化也让此次土拍利润率有了更多空间，评标办法“一次书面报价规则”等条款作了相应调整。部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。

除此之外，对监管账户冻资金额进行了调整，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。这也意味着，上海此次调整后的监管账户冻资金额将减少30%。这也让很多地块地价与货值之间可以达到40-50%的空间。

在规则和市场的双重影响下，今日开拍的内环市区地块均有2-3家房企参与，其中徐汇区地块更有保利发展&象屿、招商蛇口&香港置地&徐汇城投两大联合体参与拿地。

展望之后即将开拍的地块，6月6日计划出让的闵行区和奉贤区地块也引起了不少房企关注。其中，最抢手的闵行古美地块吸引了中铁建、建发&华发、越秀&仁恒、保利发展、招商&象屿等多家房企及联合体参与竞拍。

6月8日，青浦区将释出4宗地块，均有2-5家申请竞拍，可以说将是本批次竞争最激烈的一天土拍。得益于虹桥枢纽的重要联通作用，虽然青浦徐泾指导价有所上涨，但是仍然吸引了众多房企角逐。

结束了第一天的竞拍，不难发现，房企仍旧倾向于选择自身熟悉且有过开发经验的区域板块；3幅地块由民企拿下，9幅地块由上海本地国企拍下，8幅地块是被央企、外地国企和港资拿下，侧面反映了各大企业主体都对上海的土地市场保持着应有的信心和底气。

国央企与新面孔

央企与国企占主导的环境下，招商蛇口仍旧通过斩获热门地块成为了首日土拍的“首席”。

今日20宗地块中，招商蛇口先是以底价62.5亿元竞得普陀中山北社区宅地，又联合香港置地及徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇斜土街道地块，涉及金额最大。

徐汇斜土街道地块出让面积2.19万平方米，容积率2.5，建筑面积5.49万平方米，为住宅用地，起价43.2亿元，楼面起价78751元/平方米。

该地块也是今日成交地块中吸引竞买人最多的一宗地，有保利发展、象屿、香港置地、招商蛇口、徐汇城投和上海城建等多家房企参与。

地块南面不仅是小米总部和香港置地西岸金融城，还紧邻去年第一批的复星徐汇滨江地块，更是招商蛇口久违地再次回到内环。

大华、建发也以底价分别拿下了嘉定区安亭镇国际汽车城地块以及金山区金山新城地块。

除去国企与央企的身影，此次土拍也聚集了大家房产、宸嘉发展等新面孔。

作为本日成交额最高地块，普陀区长风地块被惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（宁波日兴康生物工程）、湖北省华融置业有限公司（宸嘉发展）。以底价63.7亿元拿下，该宗地出让面积6.07万平方米，容积率3.7，建筑面积22.44万平方米，为商住用地，楼面起价28382元/平方米。

长风商住办地块背后的宸嘉发展，2020年11月成立于香港，内地总部位于上海，曾在武汉二七滨江商务区打造了2021武汉楼市备案价最高的宸嘉100项目。同时，也在发展上海虹口北外滩项目，打造“北外滩CBD国际商务新地标”，预计2022年正式开业。

据了解，普陀长风地块涉及打造科技金融实践区，以发展科技金融为核心，需要引入银行理财、公募基金等大型资管类企业，宸嘉发展的参与无疑也有着很大的发展空间。

而在上海市场作为新面孔的大家，也竞得了浦东新区惠南东城区中单元（PDS3-0203）A8-3地块，宗地共有港城、中环、大家3家房企报名，竞价开始后迅速达到中止价，进入一次书面报价阶段。

从央企国企再到不少新的民企面孔，从6月出发并将持续多日的上海集中供地，正在等待更多元素激活这座城市。

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