山东滨州惠众置业2024年债权资产 滨城区惠众置业

　　本文讲述的是不良资产一线人员的实操案例，虽言语朴素但生动真实。

　　项目简述

　　债务人A公司，债权剩余本金350万元及相应利息，已诉。

　　盘活过程

　　接到此项目处置任务后，开始对项目进行全面尽调。我方初次在房产登记部门尽调时，并未查询到房产。后来通过了解得知债务人经营现场有房产。我方根据经营现场反查，果不其然，发现债务人名下有一处手续齐全但未办理产权证的房产，且没有任何抵押和查封。随后通过现场、访谈等形式，进一步确认此房产就是债务人所有。另外，房产对应下的土地已经转让给债务人的关联企业。

　　处置过程

　　1.反复论证说服法官

　　经过分析，我方认为，除在登记部门查封房产外，还需要在现场进行查封。带着新发现财产的喜悦，我方向法院申请查封该房产，但遭到法官反对。法官认为：债务人外面大量债务，不可能还有这么“干净”的房产，且没有产权证，土地房产权属不合一，不好查封，他也不同意进行现场查封。但经过多次沟通、现场论证，反复确认后，法官最终同意我们的查封意见。

　　2.拆前查封有惊无险

　　完成在登记部门的查封后，我方和法官一同来到现场，进行查封。但到现场时却吓了一跳，因为此时现场正在进行拆除，我们赶到的时两座仓库已经拆了一半。待我方表明来意，才阻止了现场的拆迁工作。贴完查封裁定后，回去的路上心里一直后怕：如若不是及时发现并查封该房产，一旦晚来一两天，可能现场就什么都剩不下，那么项目后期处置会有更大困难。

　　3.多轮谈判斗智斗勇

　　第一次谈判：查封房产后，我方跟债务人法人进行第一次谈判。谈判过程中，对方一直表现出一副毫不在乎的样子。他认为此房有改制遗留问题，并不值钱，且我方购买债权时的价格很低，所以报价6万就想草草了事，甚至在谈判结束时，还面带微笑。我方当时像被人打脸，因为照此情况还远远达不到回现的可能。所以我方设法进一步施压。同时，我们不断跟相关机构访谈，终于得知：债务人的土地将要进行开发。

　　第二次谈判：我方继续推进评估程序。经评估，房产的评估价格为130万元，我方立刻推进拍卖，此时，法院再次组织调解谈判。在此轮谈判中，债务人报价30万元，并表示拿不出多余的钱来清偿债务。我方并未点头，而是在之后的一段时间对房产进行了广泛营销，但因该房产房地不合一，且被人占用，市场报价普遍很低，并未达到我们期望值。

　　第三次谈判：在推进拍卖工作的过程中，债务人百般阻挠，导致工作推动缓慢。我方立刻向上级法院递交了督办提级申请。同时，我方也通过改制文件，了解到债务人改制后的企业以接收职工的名义拿走60多亩土地，抵顶职工安置费600多万元。于是我方就想到了访谈职工，去了解是职工是否真正得到安置。我方经过大量走访和挨户登门访谈，得知大部分职工实则没有获得安置费用，并且也不知相关改制及安置协议。借此缘由，我方再次约见债务人进行谈判，此时，债务人的报价提高到100万。

　　第N次谈判：经过几轮谈判，债务人大幅度提高了报价，双方和解。

　　项目总结

　　项目最后回现的时候，反过头来想整个项目处置过程，收获特别大，如果当时不是抱着怀疑态度去查询房产会是怎样？如果查完房产后不是紧接着督促法院查封，对方把房子拆完会是怎样？查封房产后碰到阻力暂时搁置会是怎样？谈判的时候没有咬住我方的底线，跟着对方的节奏走会是怎样？

　　项目处置回现是一个长期的过程，中间可能会遇到各种各样的问题，比的就是谁更有耐性，谁更有思路，遇到困难，永远不要逃避，正视问题，多去思考，方法一定会比问题多，不要害怕去做繁琐的工作，进一步，再进一步，就像羊皮卷中说的一样：坚持不懈，终会成功。

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