XX信托-1年空港新城 重庆空港信产集团

不管是看多党还是看空党，都会给予一线城市应有的尊重。

“全国人口、资金不断流入，深圳楼市值得看好”更是被许多购房者奉为圭臬。

然而事实上，深圳市场正涌现一批通过买网红盘实现返贫的人，他们在用实际行动击穿深圳楼市的信仰。

01

曾经“买到就是赚到”的顶流网红盘，现在反而成了亏损成百上千万的烫手山芋，这样的案例在近期的深圳市场可谓屡见不鲜。

如沙井华强城：

在空港新城，大前海概念炒作下，深圳西部沙井成为深圳最热门的片区之一，二手房成交价最高飙升到8万一平，当新房如华强城，海岸城以4-5万价格入市，自然引发万人摇号争抢。

近期，华强城成交了一套164平的大户型，总价800万成交，折合单价约4.8万/平。

而这套房2018年的买入价为4.63万/平，总价约762万。如果以首付3成、贷款30年、房贷利率上浮15%来计算，这套房的总成本约为895.86万，业主亏损95.86万。

现在，与华强城同片区的海岸城、博林君瑞、中粮凤凰里等项目也出现挂牌价的大幅下跌和部分业主的挥泪甩卖。

如光明龙光玖龙台：

光明凤凰城是目前光明区城市界面最完善、配套最优秀、房价最高的热门片区，而龙光玖龙台更是被称为“光明顶”，其二手房成交价曾突破9万一平。

就在今天（4月4日），龙光玖龙台（一期）1栋C3003号房成功拍出，面积88.36㎡，起拍价466万，成交价约540万，折合单价约6.1万/㎡。

而在2020年光明凤凰城热度最高期间，龙光玖龙台二手房成交价最高的时候破9万/㎡，2021年该户型的最高成交价也达到8.2万/㎡，也就是说，近两三年时间里，龙光玖龙台业主的房子跌了200-300万。

如南山华润城：

华润城是深圳楼市一个时代的代名词。

还记得2020年末，“网红盘”华润城润玺一期如期开卖引发疯抢，不少购房者甚至“借名买房”。

一手房和二手房之间有超过5万元/平方米的价差，买到一套房可能有500万元的价差空间。

近期，一张截图在网上热传，据说是一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万的经历。

从图中信息推算，这应该是华润城润府一期89平户型，在2021年单价破20万的高点买入，而去年年底，同户型跌至14万多一平。

2套润府一期89平的房子，单价从20万降到14万多，总价从3560万降到2580万，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏了1000万。

理论上讲，这些网红盘的地段、价格都是个顶个的好，符合我们对一线城市核心资产的定义，为什么会出现业主宁可亏损，也要低价抛售的现象？

答案就是高杠杆买房

02

经济环境的不确定性，史上最严厉调控政策的出台，撕下了炒房客和伪中产最后的面具。

很多中产阶级希望通过高杠杆买房来实现阶层跃迁，但谁也无法预料未来会发生什么。

高杠杆不可拍，可怕的是高杠杆买房后，工作没了，甚至一夜之间你所在的行业都没了，还不起房贷只能割肉甩卖或沦为法拍。

过去3年，新冠疫情，封城封区，让很多行业陷入停滞状态，如旅游、航空、餐饮、酒店、会展、文化娱乐等行业，都面临巨大经济损失。

而国家整顿互联网，房地产，教培行业，也让一大批高收入人群收入骤降，甚至面临失业。

在房价疯涨的年代，即使还不起房贷，也能找到下一个接盘侠，高价卖出。但在房住不炒的时代，依然不评估风险去高杠杆买房，最后不但赚不到钱，甚至可能还要爆仓。

对于炒房客而言，深圳出台的史上最严厉限购政策，以及与银行信贷挂钩的二手房参考价是非常沉重的打击。

过去3年，深圳楼市因为以上两个政策，二手房成交量快速降温。

随着成交量和需求的走低，深圳房价也进入下行通道，越来越高比例的二手房源的挂牌价开始贴近参考价。

而囤积大量房子的炒房客，面对一个几乎冰封的二手房市场，当现金流遇到问题时，似乎只能通过低价抛售来渡过难关。

不仅仅是网红盘令炒房客折戟沉沙，还有学区房，小产权，搏拆迁等。

像福田八卦岭的学区房，前海有拆迁概念的月亮湾花园，都是深圳跌幅榜排在前列的小区。

03

这些购买网红盘返贫的案例，会对深圳楼市产生哪些影响？

未来，此类案例是否会频频发生？深圳是否会因此出现抛售潮？

团长认为一定不会。

一方面，炒房客只占很小比例，敢于高杠杆买房的“赌狗”也寥寥无几。

另一方面，深圳购房的首付比例一直限制在30%，深圳的房贷利率相比于国际一线城市也是较高的，高首付比例和高利率剔除了大部分激进的购房者，降低了*** 风险。

我们可以参考08年美国次贷危机。回顾美国21世纪初房地产泡沫的破灭，主要原因是一些“创新性”的金融手段所埋下的隐患。

在美国房价高涨的地区，如加利福尼亚州沿海岸，购房者特别容易接受一些激进的金融手段来实现自己的购房梦，比如说“零首付”购房。

2002年，全美的新增贷款中，零首付贷款的份额不到10%，而到2005年，这一数字随房价一样暴涨，达到31%。丹佛、华盛顿、菲尼克斯、西雅图等城市零首付贷款占2005年全部新增贷款的40%。

在房价最贵的旧金山湾，2002年新增贷款中，零首付贷款占11%，时至房地产白热化的2005年，这一数字暴涨至66%。

反观深圳，市场中不可能出现零首付购房，而且还有限购，限贷，限售等调控政策，已经把楼市的风险降低到可控范围内。

尽管外部环境发生变化，房价出现波动，大部分深圳业主的收入也完全支付得起月供，除非急用钱否则不会降价出售，更不可能出现大面积停贷或抛盘。

最后，希望大家认清现实，克制贪念，买房赚快钱的时代已经成为历史；合理控制风险，深入挖掘城市片区价值，学会做时间的朋友才是明智之举。

2023年二季度，预计还有更多类似的网红盘低价抛售的案例，这对于很多刚需来说，也不失为一个难得的上车机会。

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