2023年洛阳市金河城市建设债权系列 洛阳金水河治理

最近，楼市已经有了好转的迹象。

但各城市二手房房源挂牌量，却屡创新高。

楼市抛盘，为何陡然剧增，楼市“小阳春”会夭折吗？

01

先看一线城市，北京、上海、广州和深圳的二手房挂牌量数据。

为了保证统计的一致性，我们以链家官网公布的在售二手房数据为主，若链家上没有相关城市数据，则引用其他统计机构公布的数据为辅。

据北京链家官网统计，截至3月13日，北京挂牌在售二手房套数达到105104套。（注意，这个数据是实时更新的，但不妨碍整体观察）

除了时点数据，我们更需要横向对比的数据，为此，在数据分享网站（sanliudata）上，我们找到了自2022年4月至2023年2月28日，北京二手房的挂牌量走势数据。

该网站数据抓取自中介网站，经过比对也是来自链家。

可以看到，从2月底至3月13日的短短13天，北京的在售二手房数据从10万1695套飙升至10万5104套，半个月不到就多了3409套卖盘，创下近一年新高。

平均每天有262套二手房源被挂出。

再看广州。

据广州链家官网显示，3月13日，真实在售的二手房源达13万3229套。

2月28日，该数据为12万7313套，13天时间广州新增二手房挂牌5916套，平均每天新增455套，同样创下新高。

上海和深圳的最新二手房挂牌数据，链家上暂未公布，分别选取其他机构的数据作为参照。

据上海房地网数据，目前，上海二手房挂拍出售量为6万2044套。

截至2月末，这一数据为5万9074套，半个月时间不到，新增挂拍2970套，日均新增228套。

最后看深圳。

截至2023年3月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源105014套（存重复房源，后同）。

对比2月1日统计的92242套挂牌房源增加12772套，环比增长率为13.8%。

数据来源：各机构官网挂盘数据

若看单一中介网站截取的数据，发现除了数据统计值不一样之外，两个图的走势基本一致，相当于双重印证了深圳二手房挂牌量走高的事实。

综上，一线城市中，广州的二手抛盘压力最大，总量超13.3万套；

其次是北京和深圳，二手房挂牌量均在10万5千套左右，上海的二手房挂牌量在6万2千套左右。

据数据网站统计，四个一线城市的二手房总挂牌量，是在不断攀高的。

但四个一线城市的二手房挂牌均价并未跌多少，反而有曲折上升之势，且近3个月的二手房成交量也出现高位企稳迹象。

02

除了一线城市，新一线和二线城市的情况如何？

查询链家数据发现，成渝双雄二手房挂牌量高居榜首，重庆破19万套，成都超18万套；

而天津、南京和苏州三剑客的二手房抛盘量均在15万套以上；

武汉、沈阳、合肥、杭州四城，二手房挂牌量在11-13万套之间；

西安、大连和佛山，超10万套；

郑州、青岛、宁波卡位9万+、8万+、7万+套，长沙、东莞、惠州超6万套。

可以说，上述城市的二手房抛盘也在明显增多，但查新挂牌价发现，不同城市的二手房挂牌价涨跌不一。

其中，成都和杭州，二手房挂牌价明显上涨。

成都：

杭州：

长沙和苏州，二手房挂牌价涨跌幅度不大，出现横盘现象。

长沙：

苏州：

而不少城市二手房挂牌价则一路下跌，如武汉：

佛山：

南京：

这说明，在二手房挂牌量创新高的大背景下，二线城市之间出现了一定的分化。

基本面强势的城市，如成都和杭州，不缺购买力，业主看涨预期更强，而基本面平稳的城市，如长沙和苏州，房价表现依旧平稳；

供应偏大、需求跟不上的城市，则出现了降价抛售的情况，如南京、武汉、佛山等。

当然，基本面更弱的三四线城市，大部分仍处在谷底。

03

现在，我们大致明确了，各城市二手房抛盘量不断攀升，已成为事实。

就资产价格来看，则出现涨跌不一的情况，这与城市的经济、产业和人口等各方面表现基本对得上。

那么，究竟该怎么看待这波抛售潮呢？

我们认为，应该一分为二地来看。

若拿股市来做比，一般来讲，股市有重大消息或是在见底时候，市场会出现短期放量的情况。

因为这个时候有些人的信心已经明显动摇，看空的一方就会大量抛售手中的筹码，等市场在把空方的力量消化之后，就会出现反转。

乐观地看，现在的楼市，也恰好处在这样一个转折期。

近期楼市方面最大的消息，要数限售放松。

根据中指监测数据，2022年以来，南京、西安、苏州等近40城陆续对限售政策进行优化，部分城市如大连、兰州取消限售。

最近两个月，深圳深汕特别合作区，限售年限5改2，惠州，限售年限3改1，江苏的常州、扬州，完全取消限售。

限售政策出台之初，是为了防止短期投机炒房，现在，限售政策不断放松，则容易引发挂牌量显著增长。

一方面，一些炒房客扛不住市场压力，趁机出货，另一方面，不少人拿着配套不好、位置不好或者城市不好的房子，也想着置换。

这样一来，楼市出现“空方”集中挂盘的现象就不足为奇了。

当然，从市场长远健康发展来看，让这些抛盘跑出来，然后把它消化掉，这是一个必然的过程，我们不必谈抛盘色变。

若从更谨慎的角度观察，我们认为，各地政府需要对这种现象保持高度的关注，仍然要持续地给市场以信心。

否则，在跌多涨少的时候若缺乏持续的利好支持，市场很容易被抛盘砸下去。

一旦市场掉头往下走的话，很可能引发负向效应，还会涌出更大的抛盘，市场的信心将出现大面积动摇，到时，楼市真的难言回暖了。

04

从两会前后传递的信息看，今年财政政策和货币政策的力度，可能没有去年大。

货币政策方面，中国人民银行行长易纲3日表示：

目前中国货币政策的一些主要变量水平是比较合适的，实际利率水平也比较合适。

也就是说，短期内降息的可能性不大，降准的可能性还有，但是，不知道什么时候会降。

财政政策上：

今年财政赤字率拟按3%安排，拟安排地方政府专项债券3.8万亿元。

2020年赤字率为3.7%历史高位，2021年降至3.2%，2022年进一步降至2.8%；2022年我国实际专项债发行规模突破4万亿元。

对比来看，今年的财政赤字率没有达到前年水平，专项债也弱于去年，今年整体的财政政策力度，未必能超过去年。

这样一来，今年楼市接下来会怎么走，仍有待观察，存在一定不确定性。

如果政策持续出利好，那么市场可能会持续涌出承接购买力，消化不断增长的抛盘量；

如果政策利好力度不够，买方的意愿下降，那么，不排除小阳春出现夭折的可能。

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