2023年天河投资财产权信托计划一期 天河投资集团董事长

自救一年后，正荣地产再次爆出*** 事件。

3月6日，正荣地产集团发布公告称，预计在3月底前将提出境外整体债务管理初步方案。与此同时，公告也披露了另一事实，近期有3笔境内外债务无法支付本息。

现在已是春回大地，万物复苏的季节，不少城市的地产行情正在反弹回暖，正荣地产何时才能迎来春暖花开呢？

“暴雷”一年：*** 、诉讼四起，业绩更难看

本次正荣地产预期无法支付的债务包含两笔美元债，分别是2亿美元、7.29亿美元，另外还有一笔人民币债15.90亿元。此3笔债务并非小数目，累计约80亿人民币。

今年前两个月，正荣地产实现合约销售面积31.29万平方，销售额为43.32亿。

虽然销售面积、销售额环比出现了一定增长，但成交均价仅为13300元/㎡，比2022年全年销售均价15700元/㎡大幅降低。以价换量的策略，反映出正荣面对到期的80亿债务依然压力重重，2023年开局之战并不是那么轻松。

自2022年2月份起，正荣地产的流动性危如寒流一样席卷而来，其中最棘手的便是接连到期的美元债务。

2022年2月10日，美元债突然下跌，其中约2亿美元规模的永续债更是一路暴跌30个点。美元债重挫带崩了多只正荣系股票，正荣地产、正荣服务等港股上市公司股价从2月11日午盘开始闪崩，三个交易日跌幅超过70%。

正荣地产“股债双杀”事件起因于市场传闻，有消息称其将不再按计划赎回该笔永续债，甚至连公司都要重组。

尽管正荣地产将这一场“血洗”定义为机构恶意做空，但债务压力已呈难掩之态。彼时，正荣地产一年内短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元，集中兑付压力可想而知。

流动性危机加剧，加上地产下行周期，利润正在走低，“千亿房企”正荣地产似乎已经走在“暴雷”边缘。

3个月后，正荣地产终于绷不住了，正式发布公告，宣布5只票据共计5300万美元延期兑付。两个多月后，8月3日，正荣地产又宣布第二次美元债*** ，涉及金额约3300万美元。

屋漏偏逢连夜雨，麻烦接踵而至。在债务压顶之余，正荣地产还卷入多起重大诉讼。去年7月底开始，正荣地产先后5次被相关合作房企和平安银行长沙分行、浙江稠州银行告诉上法庭，涉及总金额逾5亿，主要涉及股权合作、金融借款类。

在债务压力毫无松动之际，正荣的销售同样表现低迷。2022年，正荣地产累计实现合约销售金额334.32亿元，同比下降约77%。可想而知， 2022年很难交出一份像样的年报了。目前正荣地产股价已经跌至不到0.3港元，总市值不到12亿港元。

莆田首富欧宗荣：“穷小子”走江西

2020和2021年，正荣地产创始人欧宗荣连续两年荣膺福建莆田首富，身家超过360亿人民币。

在一众福建老板中，莆田欧氏三兄弟的创业传奇更是为人们津津乐道。

老大欧宗金，创立了福建欧氏投资集团；老二欧宗荣，执掌正荣地产；老三欧宗洪，则是另一家“闽系”房企融信集团的创始人。在过去十余年的地产“黄金时代”，正荣和融信凭借杠杆、以小博大，快速窜升至行业前列，成为第一代“闽系”房企创富的典型画像。

上世纪60年代，欧宗荣出生于福建莆田一户贫寒家庭。迫于生计，16岁时，欧宗荣辍学和兄长欧宗金外出做石工，逐渐走出福建，远赴江西。勤奋刻苦的欧宗荣在工地上很快掌握了诸多石工技能，迅速当上了工程领队。在有了人脉资源后，欧宗荣干脆承接项目，开始单干。

1985年，欧宗荣在江西成立正荣市政工程有限公司，专注桥梁工程。此时改革开放刚刚兴起，沿海遍城市地黄金，但欧宗荣坚持留在江西，先后参与江西豫江大桥、司马立交桥等重点工程建设。

据说当年在某桥梁工程中，由于钢筋问题可能会影响质量，欧宗荣便果断炸桥重建，以致倒贴上百万元。因此，他也收获了行业声誉，拿下了更多工程。

欧宗荣还善于为政府着想，其它承包商碰到政府经常拖延支付便会催款，但欧宗荣却很善解人意地说“政府肯定有困难，不是有意拖延”。

优良的工程质量和不俗的业内口碑为欧宗荣的公司带来了迅猛发展的机遇，1993年，欧宗荣已是江西知名的桥梁工程承包商。

1996年，欧宗荣的公司从路桥承包商向地产开发商迈进。这一年，欧宗荣参与江西省宜春旧城改造，修建道路拓宽城市骨架；同时，还获得了人生中第一块地皮。欧宗荣投资1亿元，在这块地皮上打造了至今还令当地人引以为傲的商业综合体——赣西第一街。

1998年，欧宗荣融合旗下江西、福建两地共八家公司，在福州成立正荣集团，这便是正荣地产的前身。从这一年起，正荣地产开启了长达10年的战略转变，由工程承建商逐渐向以产开发和基础设施投资为主业的综合性企业转型。

“迁都”沪上，全国圈地

2013年，正荣地产已经跻身中国房地产50强企业。从江西起家，到福建发迹，15年间，正荣总开发面积逾1800万平方米，逐步确立起“高端路线，多业态复合式发展”的开发策略，不再满足于继续做“区域性品牌”。

自2013年3月份起，正荣以“席卷”之势出击长三角，开启了声势浩大的全国化布局。

回顾历史，2013年是“闽系”房企强势扩张的一年，正荣、泰禾、阳光城和融信全年耗资超300亿在全国跑马圈地，其中正荣独占140亿，多个项目落子上海、苏州、南京等城市。

在拿地节奏上，正荣表现异常生猛。仅2013年10月份，便在上海豪掷60亿，七天夺三地，让上海同行对这个初来乍到的“掠食者”刮目相看。此后，随着各项目陆续启动，正荣在长三角的市场格局逐步显现。

2016年，正荣地产总部搬至上海，随后陆续完成长三角、中西部、环渤海、海峡西岸等地区的15个下沉市场的布局。

在中国地产最后一波上杠杆的时代，正荣地产在2017年、2018年间进行了几近疯狂的大肆扩张。

公开数据显示，2018年正荣地产旗下项目累计145个，同比增加50多个，相当于年增速超过50%；销售额从2016年的393亿狂飙至2018年的1080亿；净利从2016年的11.83亿增长至2018年的21.21亿。

急速出击的全国化布局,不仅让正荣地产尝到了“扩张的红利”，而且坐到了资本盛宴的台前。

2018年1月，正荣地产成功登陆港股上市，成为当年首家完成上市的内地房企。

作为“闽系黑马”代表性房企之一，正荣地产仅花了5年就完成了销售额从百亿到千亿的跨越，强势挤进地产行业第二梯队。然而，在规模爆发之后，增长降档也随之而来。

2019年，正荣地产实现合约销售1307.1亿元，同比上升21%，归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4%。尽管销售额和净利均有增长，但与前几年的迅猛增长相比，2019年增速已明显放缓。

千亿“泡沫”：规模之下尽显危机

正荣地产是合作型急速扩张房企的典型代表，在“联合拿地+合作开发”模式之下，实现了从中小房企向大型房企的蜕变，但其权益占比也颇受质疑。

有媒体调查发现，尽管2018年、2019年正荣地产实现1080亿、1307.1亿销售规模 ，其权益销售数据仅为361亿、372亿，占比仅为30%左右，“千亿正荣”大打折扣。 2021年，销售达到1456亿，权益销售额占比仅维持在50%左右。

除了较低的权益占比，利润率下滑、土地成本激增、负债率飙升等弊端也与正荣地产迎头相撞。

从2019年开始正荣地产净利率同比下滑2个点降至10%左右；而与之同属“闽系”的世茂地产、旭辉集团、禹洲地产的净利均在15%以上，相比之下，正荣地产盈利能力显得格外羸弱。2021年，正荣地产净利率已经降至3.2%，同比大跌6.6个百分点。

蚕食正荣盈利能力的，正是不断攀升的土地成本。

2017年和2018年，正荣地产拿地均价还只有4557元/㎡、4829元/㎡，到2019年时突然飚升至8005.12元/㎡，同比大幅上升65.87%；到2021年上半年时，拿地成本再创历史新高，达到9161元/㎡。从城市布局来看，彼时的正荣高度依赖二线城市，在最近3年的新增土储中，二线城市占比一度高达85%。

有证券分析师曾说：“正荣地产上市更像是债务倒逼的上市，所以在上市以后频繁发债，应该是想用长债置换短债”。

公开资料显示，正荣地产在上市一年内便先后8次融资和1次子公司债券融资，共获得资金134.21亿元。扩张之下，债务雪球越滚越大，正荣地产“借新还旧”的手法愈演愈烈，进入了无休止的恶性循环。2021年上半年正荣地产6次发行境内外债券，累计融资近80亿。此外，还不断发动各项目公司通过信托渠道融资 “输血”。

截至2022年年中，正荣地产总负债额超过1800亿元，短期债务527.39亿，而现金及存款仅为391.2亿元，难以覆盖其到期债务。2个月后，这一家“千亿房企”终究还是被到期的5300美元票据本息压垮，最终官宣*** 。

正荣地产寻求展期并不顺利，“卖子求生”是唯一选择。随后，位于福州、莆田、长沙、南昌、西安、上海、南京等城市近30个合作项目纷纷被转让股权，旗下一批自持物业和子公司也被打折出售。过去一年中，尽管正荣地产在努力自救，但*** 依然接二连三。

房地产行业已经进入大变局时代，靠高杠杆高周转快速扩张的时代一去不返，未来房企的核心竞争力需要企业良好的流动性来维持。

这两年多以来，很多在过去高速增长的“黑马”已经陨落谷底。对于正荣地产来说，2022年正荣已经伤痕累累，而现在所要面临的依然是越来越多的到期债务，如果3月末的债务重组方案不能让各方接受，那紧绷的资金面只怕无法让2023年变得轻松了。

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