2023年西安曲江大明宫投资债权资产 西安曲江大明宫保护改造办公室

城市更新的推动之下， 曲江大明宫是这两年西安土地市场、西安楼市的热点板块之一。

2021年， 龙湖、金茂在该板块拿地。

2022年， 金茂、中国铁建继续在该板块拿地， 陕建地产也在此拿地。

更重要的是，2021年龙湖所摘得的地块是竞拍到最高限价摇号摘得的，2022年下半年在西安土地市场大幅降温的情况下，金茂所摘得的青啤厂2块地均是溢价摘得的。

从这一点，可以看出曲江大明宫板块的土地市场热度所在。

2023年初始，曲江大明宫板块大华1935东侧一宗83亩的居住用地即将进行出让。

01.

大华1935旁83亩土地即将出让

2023年2月10日，西安曲江大明宫遗址保护改造办公室官方微信公众号【千宫之宫大明宫】在推文《 千宫赋码 | 价值起底，大华片区蓄势待发》中， 推介了即将面世的大华片区DK4地块。

这块地位于于建华路以东、纱厂街以北、白桦林·明天（北区）以南、用地面积约82.938亩。

从这块地所处的位置来看，其西侧就是大华1935。

除了大华1935所带来的商业、文化等配套之外，这块地向西200米就是太华路小学、向南约200米是西安市第八十九中学分校。

另外，该地块距离地铁4号线含元殿站、大明宫国家遗址公园、西安市第三十八中学也是近在咫尺，周边的地铁、教育、商业等配套已经非常成熟。

可以说，地段已经决定了地块的价值。再加上地块本身比较方正，容积率比较低，进一步提高了地块的质素。

02.

下一宗万元楼面地价地块？

虽然该地块正式挂牌信息尚未正式发布，出让价格等还是一个未知数，但集合曲江大明宫板块这两年成交的地块地价来看，预计该地块大概率会成为又一宗万元楼面地价地块。

2021年，龙湖通过摇号方式摘得的17亩土地，2.8容积率之下楼面地价已经达到了9351元/㎡。

2022年8月，金茂以9.55%溢价率、2.03%溢价率摘得的曲江大明宫板块青啤厂片区2块地，2.5容积率之下楼面地价分别达到了 1.07万元/㎡、1.002万元/㎡，陕西欣多升房地产底价摘得的1宗2.5容积率的地块楼面地价也达到了9600元/㎡。

而即将出让的这块地，容积率仅为2.0，按照市场化挂牌出让的话，楼面地价在1万元/㎡以上没太大悬念。并且从这个区域土地市场热度来看，不排除继续溢价成交的可能性。

从曲江大明宫板块目前的房价来看，2.8容积率的 龙湖星河紫云台 、 大明宫璞悦府刚需、刚改产品毛坯高层均价在1.95万元/㎡左右，3.5容积率的 大明宫紫檀府 属于当时“限房价、竞地价”的地块，毛坯高层均价1.75万元/㎡、洋房2.15万元/㎡。

结合即将要出让的这块块容积率，肯定得做高端改善产品了，售价起码得在2.5万元/㎡左右，这需要的是开发商品牌、产品力的支撑。

有时候，同样一块地，不同的开发商拿，可能结果就不一样了。

03.

大华片区价值发现

目前，曲江大明宫主要在推进 青啤厂片区、井上片区、大华片区的城市更新工作。

其中，大华片区北至含元路、西至太华南路、南至华清西路、东至红旗铁路专用线，土地性质包含居住、商业、教育、医疗、绿地等，具备复合化城市功能所需的多元载体。

该板块计划打造“人文服务产业+文化旅游+人文社区”的渗透式功能布局。形成以产业导入、区域焕新、品质提升的三步走发展战略。

这里也将形成以大华·1935为支点的人文商旅核，以大华·北里创想天地为节点的产业价值核，以人文居住社区为主要业态的人文居住核。

大华1935，作为大华片区的超级IP，原为1935年投入生产的长安大华纺织厂，属于近代工业文明遗存。建国后，大华纱厂对西北纺织工业发展具有里程碑意义。

上世纪80年代，大华纱厂开始亏损，最终在2008年申请政策性破产。2011年，西安某文化企业对大华纱厂进行投资开发，在保护大华纱厂工业遗存的基础上，启动了大华•1935文化产业项目。2013年，园区建成投入运营，也就有了今天大家所看到的大华1935.

如今的大华1935已经成为一个集合现代社会城市的综合功能，涵盖大华博物馆、小剧场集群、文化艺术中心、精品酒店、特色餐饮、购物街区等城市生活多种功能、多样文化、多元消费的文化商业mall。

在二环内的区位优势之下，地铁、公园、教育、商业配套的加持之下，再加上大华片区城市更新的推进，即将要出让的这块土地价值是毋庸置疑的。

当然，即将要出让的这块地，具体的出让价格会在多少，哪些开发商会参与竞买，最终会被谁值得，还需要继续关注与等待。

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本篇作者 |王 涛 | 当值编辑 | 方 逊

图片来源 | 地产房剑 | 主编 |王 涛

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