遂宁开达投资2022债权01转让项目 遂宁市开达公司

遂宁市住房和城乡建设局

公开征求关于

《遂宁市市城区商品房预售管理办法》

《遂宁市市城区商品房预售资金监督管理办法》

（征求意见稿）的修改意见

请广大市民提出宝贵建议

关于征求

《遂宁市市城区商品房预售管理办法》

《遂宁市市城区商品房预售资金监督管理办法》 （征求意见稿）意见的公告

有关企事业单位、社会团体及自然人：

为进一步规范房地产市场监督管理工作，结合我市实际情况，遂宁市住房和城乡建设局修订完善了《遂宁市市城区商品房预售管理办法》《遂宁市市城区商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。请于2021年5月7日前将修改意见书面反馈至遂宁市住房和城乡建设局。（联系人：孔迪；联系电话：0825-2321297；联系邮箱：330501272@qq.com）

遂宁市住房和城乡建设局

2021年4月7日

遂宁市市城区商品房预售管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强市城区商品房预售管理，进一步规范房地产开发企业经营行为，切实保障承购人合法权益，促进市城区房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付购房价款的行为。

第三条 本办法适用于我市市城区城市规划区内的商品房预售及其管理。

第四条 住房城乡建设部门负责市城区商品房预售管理工作，组织实施本办法。商品房预售行政许可部门（辖区住房城建设部门和综合行政审批部门，以下简称“预售审批部门”）负责市城区商品房预售许可办理工作。发展改革、自然资源和规划、税务、城管执法、市场监管、公积金中心、公安、银行金融机构等部门按照职责分工，协同实施本办法，共同做好商品房预售管理有关工作并加强信息共享。区（园区）住建部门负责辖区内房地产市场的日常监管工作。

第二章 商品房预售许可

第五条 申请商品房预售许可，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书（不动产权证书）；

（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

（三）申请预售项目已经确定施工进度和竣工交付日期，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。具体施工形象进度要求由预售审批部门根据实际情况自行制定或调整。（备选方案1：申请预售项目已经确定施工进度和竣工交付日期，六层及六层以下的项目完成三层房屋顶板浇筑，七层以上项目完成正负零顶板浇筑。备选方案2：申请预售项目已经确定施工进度和竣工交付日期，规划设计10层(含10层)以下的，修建至地面2层；规划设计10层以上的，修建至地面5层。）

第六条 开发企业申请商品房预售许可，应当向预售审批部门提交下列证件（复印件）及资料，并对其真实性负责：

（一）申请表。商品房预售许可申请表；

（二）身份证明。开发企业的营业执照和资质证书，企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书。；

（三）项目合法性证明。国有土地使用权证（不动产权证，预售房屋所涉及的不动产抵押、查封情况表），建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（四）投资证明。投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；

（六）其他。商品房预售资金监管协议，前期物业服务合同备案证明文件；

第七条 商品房预售许可按照下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第六条的规定提交有关材料，材料齐全的，预售审批部门应当场出具受理通知书；材料不齐或不符合法定形式的，应当场一次性书面告知需要补正的全部材料。

（二）审核。预售审批部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，预售审批部门应当在受理之日起3个工作日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并及时向开发企业颁发《商品房预售许可证》；开发企业的申请不符合法定条件的，预售审批部门应当在受理之日起3个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

（四）公示。预售审批部门颁发的《商品房预售许可证》应当予以公开，公众有权查阅。

第八条 开发企业应当按照批准的规划内容建设商品房。取得《商品房预售许可证》的商品房项目，开发企业不得擅自变更规划、设计。经自然资源和规划部门批准的规划、设计变更导致申请预售许可时的相关内容发生变化时，开发企业应当在10个工作日内持变更审批方案到预售审批部门办理预售许可变更手续。

第三章 商品房预售管理

第九条 商品房由开发企业自主定价，开发企业预售商品房时应当在销售现场提供向价格监管部门申报的销售价格，进行明码标价，实行一房一价、一套一标，对已销售的房源，销售现场应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。开发企业和中介代理机构在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确。市场监管部门负责对预售商品房一房一价一标情况进行监督检查。

第十条 开发企业和中介代理机构在商品房销售中不得有以下行为：

（一）销售被限制权利商品房，将已查封、抵押或者以其他形式限制房地产权利的商品房再行销售给他人，或销售土地使用权证书被司法机关或者行政机关查封、扣押的商品房。

（二）“一房多卖”，将已网签或作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

（ 三）加价销售，在商品房买卖合同之外加价销售商品房，或者向买受人收取明码标价之外的费用（如“中介费”、“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等）。

（四）虚假宣传和销售，故意隐瞒开发楼盘或房源事实销售商品房，或将规划许可为商业、办公、工业研发等用途的商品房按照住宅用房进行虚假宣传、销售。

（五）哄抬房价，通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作。

（六）误导销售价格，使用虚假或者不规范的价格标示误导买受人，或者利用使人误解的标价方式进行价格误导销售。

（七）捂盘销售，捂盘惜售或者变相囤积房源。

（八）捆绑销售，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使买受人接受商品或者服务价格。

（九）返本销售，或者变相返本销售商品房。

（十）包租销售，以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房。

（十一）非法融资销售，为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款。

（十二）擅自变更销售，取得商品房预售许可后，销售擅自调整变更规划、设计的商品房。

（十三）侵权销售，违规销售人防车位以及影响消防安全和影响使用功能的地下空间、社区服务用房、物业用房、功能性用房等。

（十四）以代理、代办承购人不动产登记手续为由代收代缴契税、维修资金。

（十五）法律、法规禁止的其他销售行为。

第十一条 预售商品房项目竣工交付后，经不动产登记部门办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，会同有关部门核查该项目达到承购人办理不动产转移登记条件后，方可解除商品房预售资金监管。

第十二条 开发企业、中介代理代理机构、广告经营企业制作或发布的售房广告必须符合《房地产广告发布规定》相关要求，不得欺骗、误导消费者。开发企业在与承购人签订《商品房买卖合同（预售）》时必须按照《合同法》的相关要求，不得将签订《商品房买卖合同（预售）》之外的任何补充协议作为购房的必备条件，双方自愿签订补充协议的，开发企业不得使用补充协议内容替代或者修改《商品房买卖合同（预售）》的相关条款。商品房预售广告中出现虚假宣传及国家明令禁止行为的，商品房买卖合同或者补充协议签订过程中有涉嫌违法《合同法》规定的，承购人可以向市场监管部门举报投诉，由此造成承购人利益损害的，由开发企业承担相应责任。

第十三条 开发企业进行商品房预售，应当在销售现场公示以下内容：

（一）政策文件。包括《遂宁市市城区商品房预售管理办法》以及我市商品房预售资金监管有关规定等。

（二）证件证书。包括企业法人营业执照、开发企业资质证书、土地使用权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程设计方案的总平面图、人防工程平面图等。选择中介机构代理销售的，还应当公示商品房销售委托书、中介代理机构法人营业执照及备案证书等。

（三）销售信息。包括商品房预售资金监管账号及协议、房屋和土地抵押及在建工程抵押信息、建筑节能信息、房屋及周边不利因素提示、商品房预售方案、商品房买卖合同示范文本、前期物业服务情况说明、维修资金分户缴存说明、《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件、开发企业和中介代理机构销售人员，楼盘销控表、商品房销售明码标价表等。

（四）投诉方式。须在醒目位置公布开发企业投诉电话，违法违规行为监督举报电话，预售资金监管举报电话，合同协议纠纷举报电话等。投诉举报方式和具体内容由区（园区）住建部门统一确定并指导实施。

上述公示内容须经买受人书面签字确认知晓。法律法规规定开发企业和中介代理机构销售商品房时应向买受人明示的其他信息，应按相关规定执行。开发企业应当在销售场所设置多媒体终端接入预售商品房销售公示系统，实现商品房项目信息实时更新，为买受人提供房屋销售及相关信息的查询。

第十四条 开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10日内，严格按照《商品房预售许可证》批准的用途、范围和申报价格，将全部准售房源一次性对外公开销售，不得以任何理由分批、分次销售或捂盘惜售。

第十五条取得《商品房预售许可证》后，开发企业和中介代理机构采取排号方式销售，对排号数量超过预售许可房源数量要收取定金、排号费的，须向买受人说明预售房源总数和排号名次，并经买受人签字确认知晓。

第四章 法律责任

第十六条 预售审批、发展改革、住房城乡建设、城管执法、市场监管、自然资源和规划、税务、公安、银行金融机构等部门要形成工作合力，加强商品房预售监管、日常巡查和专项检查，及时发现、制止无证预售、虚假宣传、挪用预售资金、违规代收代缴税费等违法违规行为。对违反本办法第八条、第十条、第十四条、第十五条的行为，由城管执法部依法予以处罚，发展改革、住房城乡建设、市场监管、税务部门要将商品房预售违法违规情况记入开发企业信用档案并向社会公示。

第十七条 开发企业、房地产经纪机构和广告经营发布企业发布商品房预售广告时，违反《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规和规章，或在预售商品房过程中违法本办法第九条、第十二条的，由市场监管部门依法依规予以处罚。

第十八条 对开发企业、中介代理机构商品房预售中存在*** 违法犯罪行为，由公安机关依法查处。

第十九条 资金监管期间如因开发企业不规范、不诚信经营造成承购人信访、项目延期办证或出现工程款结算和拨付纠纷等情况，由辖区不动产登记部门或房地产主管部门书面告知监管银行，暂不解除商品房预售资金监管，待信访或纠纷解决后，予以解除监管。

第二十条 对违法本办法第十三条规定的，由预售审批和辖区房地产主管部门责令开发企业限期停业整改，对拒不整改的房地产管理部门不予办理《商品房买卖合同》备案手续、暂停预售资金拨付，预售审批部门暂停受理该开发企业预售许可审批申请。除按要求开展专项检查整治行动外，预售审批和辖区房地产主管部门应不定期按照“双随机”和“企业宁静日”要求对预售项目现场公示和销售情况开展现场检查。

第二十一条 对开发企业、中介代理机构商品房预售中存在严重违法违规行为，由发展改革部门依法依规将企业及其法定代表人、股东纳入失信黑名单管理，并向社会公示。

第二十二条 对商品房预售负有行政管理法定职责的主管部门及工作人员出现履职不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者失职渎职等违纪违法行为的，由有关部门依纪依法追究责任，构成犯罪的，司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第二十三条 各县（市、区）可参照本办法执行。

第二十四条 本办法由市住房城乡建设局会同有关部门负责解释。

第二十五条 本办法自2021年X月1日起施行，有效期5年。

遂宁市市城区商品房预售资金监督管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强市城区商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）取得预售许可后至工程完成竣工验收并具备办理不动产首次登记条件前，由承购人支付的所有预购房款（包括首付款、后续付款、按揭贷款和其他形式的购房款）。

第三条 本办法适用于我市市城区城市规划区内申请预售许可的商品房项目预售资金的存入、支出、使用及监督管理。

第四条 住建部门负责商品房预售资金监管，并监督商品房预售资金的缴存、归集、拨付和信息系统的对接等日常工作；人行市中心支行负责指导商业银行按规定开设商品房预售资金监管专户；遂宁银监分局负责督促各银行金融机构切实履行预售资金监管职责。

第二章 资金监管方式及比例

第五条 商品房预售资金监管采用房地产开发企业与银行、住建部门三方签订自愿监管协议的模式，与开发企业签订预售资金监管协议的银行为预售资金监管机构。

第六条 商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证起，至开发项目完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、开发企业向承购人开具不动产增值税发票、达到承购人可办理不动产转移登记的条件止。商品房预售资金原则上只能用于本项目的施工单位工程款（优先保证支付农民工工资）及施工合同中明确的甲方供应材料款项的支付。

第七条 实行商品房预售资金监管网络管理制度。预售资金监管机构统一建立全市商品房预售资金监管系统，与市、县（区）住建部门的商品房网上签约系统实时互通、信息共享。预售资金监管机构每月要将商品房预售资金监管账户的收支情况提供给市、县（区）住建部门。住建部门要公示已批准预售项目的建设方案、工程进度等情况。承购人可以通过预售资金监管机构网站查询相关信息。

第八条 开发企业在申请商品房预售许可证前，应当选择预售资金监管银行之一作为商品房预售资金监管账户开户行，并由住建部门、开户行、开发企业三方签订预售资金监管协议。开发企业要遵循一个房地产开发项目对应一个预售资金监管账户的原则。项目预售过程中，原则上不得变更预售资金监管机构。商品房预售资金监管机构应当履行本办法规定的预售资金监管职责，积极配合行业主管部门的监督、检查。

第九条 商品房预售资金监管协议主要包括以下事项：

（一）被监管单位、监管项目名称、地址；

（二）监管项目工程建设费用；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）商品房预售资金使用计划；

（六）***责任；

（七）争议解决方式；

（八）国有土地使用权证书号（不动产权证书号）；

（九）其他事项。

上述事项应当在取得预售许可后，在售楼场所予以公示，同时，售楼场所必须在醒目位置公布监督举报电话。

第十条 开发企业与预售资金监管机构签订监管协议前，应当将经本项目施工单位、监理单位盖章确认后的以下资料报送预售资金监管机构。

（一）监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

（二）监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

（三）监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

（四）预售资金监管机构要求的其他必要材料；

（五）监管项目立项文件、施工许可证和经备案的建设工程施工合同；

（六）监管项目的房源信息及一房一价统计表；

开发企业变更项目工程有关合同，应当及时向预售资金监管机构提供变更后的有关资料。

第十一条 预售资金重点监管资金总额原则上为工程建设资金总额（以施工备案合同金额计算）的1.2倍。开发项目竣工并完成交付使用前，监管账户内的资金不得低于重点监管资金总额的10%。2年内无有效举报投诉和未被纳入失信企业黑名单的开发企业，重点监管资金总额可降至1.0倍，并可申请按100元/平方米留存预售监管资金。重点监管资金不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款欠款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

第三章 预售资金管理

第十二条 开发企业需要使用预售资金时，应提前将资金使用计划报预售资金监管机构审核，并按计划分次申请用款（以监管协议约定为准）。开户行根据工程进度和资金使用计划，按有关规定和协议约定向开发企业拨付款项。开发项目在完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并向承购人开具不动产增值税发票、达到承购人可办理不动产转移登记的条件前，开发企业可按实际发生情况随时申请监管资金用于支付法定税费。在监理单位确认保证工程建设资金使用的前提下，预售资金监管账户中的预售资金超出监管总额时，开发企业可向预售资金监管机构申请调用超出部分。

第十三条 开发企业不得直接收存商品房预售资金（含定金）。承购人应按商品房买卖合同约定的时间，凭商品房预售资金缴款通知书，到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。银行金融机构通过网络系统核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金并向承购人出具缴款凭证。承购人凭银行出具的缴款凭证，向开发企业换领交款票据。承购人申请按揭贷款的，开发企业应当提供监管专用账户作为贷款到账账户，贷款银行或住房公积金管理机构应将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。贷款银行须在预售商品房网签合同备案后方可发放贷款并立即将预售资金(包括银行按揭贷款、住房公积金贷款等)划入监管银行预售资金专用账户，不得未备案先放款，更不得只监管首付款，“游离”贷款。

第十四条 预售双方达成退房协议，已解除购房合同并办理相关退房手续的，开发企业可以向预售资金监管机构提交退房退款申请书，申请解除该退款金额的监管。利息按实际存续天数和预售资金监管机构挂牌活期利率计息。住建部门应当在3个工作日内通知预售资金监管机构解除该退款金额的监管。

第十五条 开发企业办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记，并向承购人开具不动产增值税发票、达到承购人可办理不动产转移登记的条件后，不动产登记机构应书面告知预售资金监管机构。预售资金监管机构应当在3个工作日内撤销对该资金监管账户的监管。

第十六条 有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，预售资金监管机构应立即电话告知住建部门和开发企业，由开发企业在规定时间内向住建部门和预售资金监管机构报送纸质报告，说明原因并提出处置意见。

第四章 部门责任

第十七条 开发企业出现下列情况之一的，由住建部门责令其限期整改，暂停该房地产开发项目后续商品房预售许可审批，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。同时，整改期间开发企业不得申请使用预售资金，预售资金监管机构不得拨付预售资金。情节严重或拒不改正的，由住建部门关闭该项目商品房网签备案业务，并按照有关规定予以处理。

（一）存在违法违规行为导致工程停工；

（二）预售项目存在严重质量问题；

（三）预售项目未按期交付使用；

（四）违反本办法规定直接收存商品房预售资金或收取的预售资金未全部存入监管账户；

（五）未依照本办法规定及时将贷款转入监督账户或将预售资金直接截留或转入其他账户；

（六）未按规定使用商品房预售资金（如：无正当理由超出用款计划额度，实际用途、收款单位与申请不符，已拨款项未按规定使用等）；

（七）采取隐瞒事实骗取使用监管账户资金或以收取其他款项为名变相逃避监管；

（八）由住建部门或预售资金监管机构认定应当暂停拨付的其他情形。

第十八条 监理单位应对拨付款项的使用情况进行监督，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其它方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的，由预售资金监管机构通报给项目属地住建部门，将开发企业违规行为记入企业信用体系档案，同时，将施工单位、监理单位违规行为移交相关部门，依法严肃处理。

第十九条 预售资金监管机构未按要求受理、审核申请资料，违规支付商品房预售资金的，除承担相应法律责任外，不得再从事商品房预售资金监管事宜；同时，由住建部门将相关情况函告遂宁银监分局依法依规查处。预售资金监管机构要严格按照商品房预售资金监管协议中约定的拨付条件实施资金拨付，掌握拨付资金流向，若发现异常要及时将信息通报至住建部门，并采取适当的补救措施。

第二十条 住建部门办理预售合同登记备案时，发现预售资金尚未进入监管账户的，按本办法第十七条处理，并及时告知预售资金监管机构，预售资金监管机构应当核实相关情况并按双方监管协议内容进行处理。

第五章 附则

第二十一条 各县（市、区）可参照本办法执行。

第二十二条 本办法由市住建局负责解释，自2021年X月1日起施行，有效期5年。

来源：遂宁市人民政府网站

编辑：张霁雯 王 瑞

责编：林　敏

审核：冉启香

终审：周一帆

来源：政信理财网，更多详情请咨询理财顾问：136-2194-8357（微信同）

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