山东博兴信托计划 山东信托背景

　　110亿元人民币在中国能买什么？就这么一块地皮。别喊贵，都问问自己，是谁帮他们发的ABS，是谁帮他们承销的债，是谁帮他们成立的信托计划，是谁帮他们弄出的夹层、劣后。都是你们，傻了吧，自己都买不起房了吧。

　　极端的事情还会极端，平庸的人愈发平庸。

　　先看看融信是个什么鬼，同一家上市公司，有三个不同版本的销售排名

　　各们，有何感想？五观还正吗？

　　此次拿下这块“地王王中王”而一跃成名的融信，今年已经在全国拿地14宗，拿地金额超过340亿元，一个年销售额不到300亿的房企，出手何以如此大方？按照常理推测，不是有大金主，就是有杠杆运作，同时，企业领导的魄力也是必不可少的。据资料显示，2014年11月，中国平安银行与融信集团签署了《银企战略合作协议》，正式成为战略合作伙伴，双方约定将在融信集团的全国布局中展开紧密合作。此次合作签约仪式上，平安银行也首期为融信双杭城项目授信65亿元。此外，有业内人士也透露，融信之所以如此豪放，可能跟背靠的中金公司也有关系。

　　（地王拍的那块地，离西宝兴路火葬场真就也只有2公里）

　　据报道，2016年中国房地产100强名单中，闽系房企占20席。前50强名单中，闽系更是占到了14席。

　　中原地产研究中心统计数据显示：

11家福建房企创纪录的在2016年前7月拿地投入1406.9亿；

11家福建房企前7月拿地溢价率超过50%的地块高达189宗；

11家福建房企创造了前7月50宗地王，相当于全国所有地王总数的1/5。

企业

总计

一线城市

项目分期(个)

项目总建面(万㎡)

平均价格(元/㎡)

项目分期(个)

项目总建面(万㎡)

平均价格(元/㎡)

融信中国

21

673

22184

5

106

25801

金辉集团

27

1050

9468

1

14

融侨集团

33

521

14422

--

--

--

建发房产

17

354

15868

2

11

28000

泰禾集团

30

725

21601

15

238

28184

禹洲地产

32

1048

21662

5

29

25654

中骏置业

44

1437

13189

8

139

43144

正荣集团

30

954

16877

6

93

35397

阳光城集团

52

1240

14336

5

63

53375

世茂房地产

108

6401

10995

9

84

26315

旭辉集团

54

1104

14405

22

313

16922

企业

二线城市

三四线城市

项目分期(个)

项目总建面(万㎡)

平均价格(元/㎡)

项目分期(个)

项目总建面(万㎡)

平均价格(元/㎡)

融信中国

10

455

24090

6

112

9391

金辉集团

21

778

10183

5

257

6032

融侨集团

29

414

15495

4

108

5200

建发房产

11

258

20263

4

85

7993

泰禾集团

11

341

22497

4

147

9804

禹洲地产

24

720

29362

3

300

5357

中骏置业

3

89

22097

33

1209

8455

正荣集团

20

690

15792

4

170

10791

阳光城集团

36

934

14834

11

243

2268

世茂房地产

70

3638

13695

29

2679

7216

旭辉集团

26

637

14419

6

154

9745

　　中原地产监测数据显示，今年前7个月，11个闽系房企投入拿地资金已经超过1176亿元，其中多家房企拿地金额超过百亿。比如禹洲地产，今年在土地市场已经砸下143.6亿元，泰禾集团砸下了206.8亿元。目前全国每诞生5个地王，就有1个是闽系开发商创造出来的。因此有媒体称：闽系房企已崛起成为继京派、粤派、海派之后第四股力量（习家？？？）。

　　地王啥逻辑？

　　公众号愉财经平认为：如果从主业的、纯粹地产开发角度去看，那这种拿地价格是不可理喻的，地王疯了；但其实地王顶多脑子热肯定没有疯，因为他更深的落子在别处。

　　跳出今儿这个闵系地王（福建系地产商资金链玩家、高周转之猛留待我们以后专题扒），泛泛而论：

　　往小里说，圈钱逻辑，拉动土地储备率的评估指标、市场影响，以此造出概念，撬动资金，再想办法资产证券化掉，再来拉动周转率；

　　往大里说，一个地产业就是半个金融业。那些地产大佬当然要比我们这些局外人更看得懂这个行业未来的机遇和风险，局限性和天花板，还有“大病”的可能性，所以对他们来讲，掌控资本、调度资金，最好能形成抗风浪的地产金融综合经营航母才最重要。

　　只有在大金融、大资本的框架里，才能给其实已经发烧走不动的地产行业注入所谓想象空间。在我看来最安守主业、资负相对最健康的万科，已经被别的大“玩家”纷纷当当当敲敲碗，叫它快到碗里来了。

　　资本推动下，不懂该评价他们是“扩张”还是“走样”，反正“大金融—大资本”的布局里，一半是野心，一半是恐慌。

　　“地王”频现有何风险？

地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”。与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。

　　对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、深均价已经接近5万元，购置100平方米房产需500万元，超过其高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。

　　“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱赚，压力不小。

　　杠杆风险到底大不大？

“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松表示，从他的研究来看，我国居民购房杠杆率从2005年的17.1％猛增到2015年的39.9％，2016年这个数字估计会上升至44％。

　　“通过交易杠杆大致评估后发现，新增的房贷销售比处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说，中国的新增房贷的销售比从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43％，而50％左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。

　　当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，现在都在强调回归中性，回归中性意味着不扩张、不收缩。

　　中国的楼市是否已经到了最危急的时刻呢？

　　没有谁能确定的告诉你未来楼市的走向，一方面有无数人手握大笔资金涌入楼市，另一方面又有投资者高喊楼市已经存在巨大的泡沫。中国的楼市是否已经到了最危急的时刻呢？通过4个关键性的指标来解释这个问题。

　　一

　　房贷收入比超过日本泡沫时期

　　一般在买房过程中，大部分购房者会选择贷款买房，这就关系到房贷收入比，简单来讲，房贷收入比就是购房者每个月的月供和实际收入的比率，比如每月还房贷5000元、实际收入10000元，这个比率就是0.5，即50%。

　　按照国内商业银行的规定，为了保证自己的风险，会根据借款人的收入限定最高的贷款额度，要求借款人月房贷月供不得超过月收入的50%，这就是借款人的最高警戒线。

　　房贷收入比被世界银行和西方国家普遍认可，被认为是对房价高低进行判断和对居民住房购买与支付能力进行测量的最重要的指标。

　　知名经济学家巴曙松几天前在博鳌地产论坛上指出，中国的房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右，而中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本房价泡沫时期的水平。

　　巴曙松预测，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

　　一

　　新增房贷销售比创历史新高

　　新增房贷销售比是某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模的比值，也就是所谓的交易杠杆，衡量的是市场的承载能力。

　　美国次贷危机发生前，也就是2007年的峰值是52.6%。数据显示，2015年我国新发放贷款规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。

　　巴曙松指出，50%左右的交易杠杆很可能是比较高的水平，因为从国际经验对比来看，美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机，这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步逼近这个边界。

　　但也有专家表示，中国房地产市场的杠杆率并不高。中信证券陈聪指出，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。也就是说，全国平均来看，100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还。

　　这两者的观点核心差异在于，巴曙松强调的是房贷相对于收入的压力，而中信强调的则是不动产的价值；双方衡量标准不同，得出结论也不同。但《真话财经》认为，双方的观点都应该纳入考虑，房子是消费品，同时也是投资品。

　　不论如何，可以肯定的一点是，中国房地产市场，尤其是新增商品房已经存在杠杆较高的情况，未来继续加杠杆（比如降低首付之类的措施）的可能性较低。

　　一

　　房贷GDP比加速上升

　　房贷GDP比就是房贷总额相较于GDP总量的比例。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷GDP比在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，有人预测2016年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。

　　在《真话财经》看来，25%或许还存在一定的低估。大家都知道，目前中国经济处于近年来最困难的时期，处于L型发展趋势的底部，GDP增速有可能继续走低。与此同时，房地产市场继续火热，因此房贷GDP比将会呈现加速上升的趋势。

　　一

　　居民负债率疾速上行

　　居民负债率是居民总负债相对于GDP的比值，也就是居民杠杆率。这个数值近些年增速惊人，从2005年的17.1%增至2015年的39.9%。与此同时，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国的水平低于发达国家，但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比，已经属于比较高的了。

　　海通证券分析称，虽然中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。

　　巴曙松指出，每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓越不借钱买房子。

　　结合海通证券和巴曙松的观点，我们能发现，居民负债率的快速上涨反映出中国房地产市场在过去几年的火热，但一旦在未来某个时间段见顶，民众借钱买房子的动力会大幅减弱，房价将会平稳。

　　闽系开发商之所以这样彪悍，一个重要的原因是：钱太多了，优质资产太少了。像上海、杭州这些热点城市的住宅用地，每一块都被看成一个优质的风险投资项目，只要开发商要钱，有无数的资金在等着。如果开发商愿意，他们只用出10%的钱，就可以组织起一批热钱去拿地。而就连着10%，都可以是融资而来的。

　　你想想看：有多少拿到过A轮的互联网公司，最终能熬到盈利或者上市？5%都没有吧！但如果以风险投资的方式合资拿一线城市和强二线城市的住宅用地，最终亏损的有多少？不超过5%吧！

　　所以，钱不往热点城市楼市里流，还能流向哪里？更何况IPO注册制遥遥无期，风投退出渠道狭窄。但如果投房地产，你会缺少退出渠道吗？

　　诡异的是：在闽系开发商迅速崛起，将浙江、上海作为自己攻城略地的主战场的时候，酷爱炒房、民企发达的浙江，俨然一副任人宰割的样子。不仅浙系开发商已经疲软、凋零，连温州炒房团也没有了踪影。

　　换句话说，福建人对房地产的兴致盎然，伴随着浙江人对房地产的意兴阑珊。

　　事实上，浙江人已经在此前两轮房地产的熊市、牛市里，主导过市场了。温州炒房团纵横中国楼市超过10年，创造了无数奇迹，最终在2012年之后折戟沉沙。而浙江楼市，也一度是中国泡沫最严重的地方，其中温州房价曾一度超越过北上深，然后经历过多年的低迷。

　　前几天，我曾分析过浙江为什么最近几年发展势头不如江苏，其实这就是应了那句话：出来混，早晚是要还的。浙江商人炒房子、炒煤矿、炒钱，曾创造了很多奇迹，最后因为偏废了实体经济，走了很大一段弯路。目前他们正在涅槃，准备在几年之后重生。

　　而闽系商人显然在步浙系商人的后尘，至少在房地产上如此。这一波房价上涨中，闽系开发商不仅在外地拿了很多地，也带起了福建炒房热潮，厦门、福州等主要城市房价表现令全国瞩目。

　　根据2015年各省统计公报，让我们来比较一下山东、广东、福建三个省的人均房屋施工面积、人均房地产开发投资额和房地产依赖度（房地产投资额占当年GDP的比重）吧：

　　省份

　　人均面积（平米）

　　人均投资（万元）

　　房地产依赖度

　　福建

　　8.0

　　1.16

　　17.2%

　　广东

　　5.4

　　0.78

　　11.7%

　　山东

　　5.8

　　0.60

　　9.4%

　　从上面数据可以看出，福建经济对房地产依赖程度远远高于广东和山东。

　　浙江的2015年的房屋施工面积没有查到，但人均房地产开发投资为1.28万元，超过福建；房地产依赖度为16.6%，接近福建。这说明浙系商人虽然正在淡出房地产行业，炒房团也风流云散，但浙江经济对房地产的依赖仍然比较强，跟福建不相上下。

　　由此我们可以得出一个结论：福建对房地产的过分热情，正在重演当年浙江的故事。而浙江，仍然在艰难转型，但尚未走出泥潭！

　　谁还敢和我谈什么房产对抗市场要刹车？要崩盘？个个洗干净送到静安殉葬去。

　　中国经济，已经彻底被群众、被民宅、被房地产开发商们绑架了，一点办法也没有。全国经济要配套着房地产这个行业行走。嗯，除非推行2%的房产税？可是，人大代表们自己会同意吗？家里谁不趁个十套八套的？

　　别说几亿群众的房产幻梦不容打破，地方政府的税收泡沫，谁敢捅破？

　　总有人嘀咕，说股市为什么不如房市稳定？因为股市毕竟可能有假啊，公司可能胡说啊，而房子基本不会说谎，他就那么沉默安静的矗立在街头，横卧在田间，按照地段论价，可靠可爱可信，几千年中华民族最爱。

　　大家继续买房。有钱全款买，缺钱借钱买，少钱大家凑一凑，实在没钱，嫁给大明星王宝强，徐徐图之。

　　大家继续买股。有钱买半仓，跌破3000买全仓，热点题材抄一抄，医药行业放一放，实在买错了，放到下一个牛市，连本带息还给你。

　　古人讲，婊子无情戏子无义，黄金荣尚德因戏孑而破产败家，王宝强奈何？怪只怪他读书少吧，吃红烧肉的喝奶茶的老公们的企业尚且遇大麻烦，.一个小演员王宝强奈何，怪只怪自己不该.在央视凭脸蛋.找老婆。投资也是如此，不能只看炒作和网红。

　　参考来源：愉财经平台 博闻财经等 作者：刘晓博 夏心愉

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