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文章来源：重庆市住房和城乡建设委员会

《关于加快推进中心城区旧城改造工作的通知》政策解读

经市政府同意，2023年12月25日，重庆市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室印发了《关于加快推进中心城区旧城改造工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》将自印发之日起施行，为便于各级部门、单位和社会公众广泛知晓《通知》内容，正确理解执行，现对文件作出如下解读：

一、出台背景

近年来，党中央、国务院高度重视棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造、城镇老旧小区改造和城市更新等工作。今年以来，党中央、国务院陆续研究部署了在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25 号），将其作为消除各类安全风险隐患、推动城市高质量发展的一项重要举措。市委、市政府要求加快推进旧城改造工作，消除安全隐患，改善人居环境，提升城市功能。目前，全市棚户区（城市危旧房）和城中村改造、城镇老旧小区改造、城市更新等任务较重，需要进一步优化完善工作措施，强化政策赋能，确保项目动则必快、动则必成。为此，市住房城乡建委会同市规划自然资源局等市级有关部门，根据国家已出台的有关政策文件，学习借鉴广州、上海等城市相关政策措施，整合我市现有旧城改造涉及的相关政策，结合工作实际，在广泛征求部门和单位意见的基础上，制定了《通知》。

二、主要内容

《通知》共5个部分、20条措施，主要内容如下：

（一）优化土地供应。该部分共5条措施，主要根据国务院关于城中村改造有关要求、自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）等有关政策措施，结合我市现行的城市更新等用地有关政策制定。一是优化完善项目供地方式。第（一）条就优化旧城改造项目的供地方式，提出可采取带方案招拍挂出让、综合评价出让等方式办理供地手续，并明确了带方案招拍挂出让纳入供地方案、载入土地出让合同的具体内容，上述土地供应方式可更好满足城市规划要求，契合城市发展需求，推动土地资源的合理利用。此外，还明确了协议出让和划拨方式供地按照我市已出台的城市更新有关配套文件规定执行。二是做好存量土地和空间资源的统筹利用。第（二）、（三）、（四）、（五）条提出，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施，按规定采取不同用途地块混合供应，探索零星低效用地的整合利用，支持利用存量房产等空间资源发展政府扶持产业，上述措施有利于统筹旧城改造地块及周边零星土地，激活低效用地效能，发挥存量资源价值。

（二）强化规划赋能。该部分共4条措施，主要根据国家关于城中村改造、城市更新等工作有关要求，结合我市城市规划管理的有关政策措施制定。一是促进规划指标统筹平衡。第（六）条提出，按照框定总量、区域平衡、一体规划的原则，科学适度进行规划优化，并明确了旧城改造项目详细规划修改和城中村改造项目详细规划编制的具体要求，这既守住了区域规划指标总体平衡的刚性管控底线，也对单个旧城改造项目的规划指标留下了弹性包容空间。二是完善片区功能配套。第（七）条提出，在提供公共服务设施等公共要素的前提下，可与新增公共服务建筑等面积增加经营性物业建筑量，这既有助于优化社区商业配套，也为项目可持续、市场化运作创造有利条件。此外，第（七）条还对新增配套厨卫、电梯、停车设施等附属用房的规划布局作出了规定，体现了对城市危旧房原址改建项目补充基本功能的规划支持。三是强化历史文化建筑规划赋能。第（八）条对建设项目中原址保护的文物建筑、历史建筑的容积率指标认定提出了支持措施，便于更好统筹历史文化建筑保护和项目整体规划布局。四是合理确定原址改建项目的规划建设标准。第（九）条明确了对在原有建筑轮廓线范围内的改造（含改建、扩建、翻建等）项目的间距、执行规范等标准的支持措施，为因地制宜解决好原址改建项目面临的难题，更好满足群众对居住条件和环境的改善需求提供了路径。

（三）加大财政和金融支持。该部分共4条措施，主要按照用好用足国家有关资金和金融支持政策的要求制定。一是加强财政资金统筹支持。第（十）、（十一）条提出，统筹财政有关专项补助资金、土地出让金和其他行政事业性收费的市级分成部分用于旧城改造项目，体现市级层面对各区项目的统筹支持。二是强化金融政策赋能。为切实增强旧城改造项目多渠道筹措资金的能力，第（十二）、（十三）条提出，加大有关政府专项债券申报发行力度，并充分利用城中村改造专项借款和贷款、城市更新等融资优惠政策，引导金融机构提供与改造周期相适配的融资产品和优惠利率。

（四）加强税收支持。该部分共1条措施，主要根据现行的国家关于棚户区改造和城中村改造税收优惠政策制定。第（十四）条明确，对纳入棚户区改造、城中村改造范围的旧城改造项目可按照财政部、国家税务总局印发的有关文件规定享受优惠政策。

（五）优化项目实施。该部分共6条措施，主要结合当前我市工作实际和其他省市经验做法制定。一是鼓励市场化运作。坚持政府主导、市场运作的方式，第（十五）条提出，通过引入竞争性方式，鼓励引导市场主体全过程参与旧城改造项目。二是优化工作调度、项目审批和资金管理。第（十六）条明确了建立健全定期项目调度机制，强化对项目全周期审批服务；第（十七）条明确了市、区属国有企业投资参与旧城改造资金运行和管理上的有关规定。三是因地制宜优化补偿安置。第（十八）、（十九）条针对单位（国有企事业单位、集体经济组织资产）和个人的补偿和安置，鼓励采取多元高效的安置方式。四是完善危旧住房的改造和安置方式。为严格落实产权人和使用人安全责任，第（二十）条明确，鼓励引导房屋产权人出资参与零星危旧房屋在符合规划条件下原址自拆自建，利用各类保障性住房用于城镇D级危房群众应急搬离安置，实现“人不住危房、危房不住人”的底线目标。

三、适用范围

《通知》中有关政策措施的适用范围为：经市级主管部门认定的中心城区2023—2025年旧城改造类项目，主要包括棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造、城镇老旧小区改造和城市更新项目。其他区县旧城改造类项目可结合实际，参照执行。

四、查阅途径

各级部门、单位和社会公众可以通过重庆市住房和城乡建设委员会网站查询。

以下为通知全文：

市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室关于加快推进中心城区旧城改造工作的通知

各区县（自治县）人民政府，市级有关部门，有关单位：

为认真贯彻落实党中央、国务院关于城中村改造、城市危旧房改造工作的决策部署，按照市委、市政府关于加大旧城改造工作力度的工作要求，持续加快推进棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造、城镇老旧小区改造和城市更新等工作，经市政府同意，现将有关工作事项通知如下。

一、优化土地供应

（一）旧城改造项目的土地可采取带方案招拍挂出让、综合评价出让、协议出让或划拨等方式供应，办理供地手续。采取带方案招拍挂方式出让的，可将经项目所在地的区政府（管委会）批准的项目实施方案中确定的建设内容和监管事项、设计方案的主要内容等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。采取协议出让或划拨方式供地的，按照《关于印发﹤关于城市更新项目规划和用地管理的指导意见﹥（试行）的通知》（渝规资﹝2022﹞29号）文件的规定执行。（责任单位：市规划自然资源局）

（二）对需要以政府储备为主推进旧城改造项目的，结合国土空间控制性详细规划编制，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施，可将难以独立开发的零星地块，与相邻产业地块一并出具规划条件，整体供应给相邻产业项目用于增资扩产（商品住宅除外）。（责任单位：市规划自然资源局）

（三）鼓励集中连片改造开发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，可采取不同用途地块混合供应，支持“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造。（责任单位：市规划自然资源局）

（四）对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，在国家确定的低效用地再开发试点区县，可探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，经批准后进行置换，依法办理登记。（责任单位：市规划自然资源局）

（五）鼓励利用存量房产等空间资源发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。（责任单位：市规划自然资源局）

二、强化规划赋能

（六）按照框定总量、区域平衡、一体规划的原则，科学适度进行规划优化，重点优化城市功能、空间布局以及用地结构，整合边角用地，充分保障产业、居住、公共服务等各类用地空间需求。涉及详细规划修改的，相关开发强度经论证后可适当提高。对于城中村改造空间单元涉及城镇开发边界外的村集体用地，可按照城乡融合要求一体化编制详细规划。（责任单位：市规划自然资源局）

（七）原址改建项目，在提供公共服务设施等公共要素的前提下，可与新增公共服务建筑等面积增加经营性物业建筑量。既有建筑符合结构安全、消防等要求的，可根据需要适当增加厨房、卫浴、电梯、停车设施等附属用房，纳入项目实施方案整体布局。（责任单位：市规划自然资源局）

（八）建设项目中原址保护的文物建筑、历史建筑一般不计入该项目建筑密度指标，其证载建筑面积一般不计入该项目的容积率指标。对厂房类历史建筑证载建筑是否纳入容积率指标，应在土地出让前进行研究论证，并纳入土地出让条件。（责任单位：市规划自然资源局）

（九）在原有建筑轮廓线范围内的改造（含改建、扩建、翻建等）项目，建筑间距按照不小于现状水平控制；超出原有建筑轮廓线的，原则上按照不低于一半间距控制。对于不改变现有功能、不增加建筑面积、不加高建筑高度的改造项目，执行现行规范确有困难的，应不低于原建造时的标准，且不恶化现状相邻关系。（责任单位：市规划自然资源局、市住房城乡建委）

三、加大财政和金融支持

（十）统筹中央和市、区棚户区改造、城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、保障性住房等财政专项补助资金，按规定用途向符合条件的旧城改造项目予以支持和倾斜。（责任单位：市财政局、市发展改革委）

（十一）中心城区旧城改造地块土地出让金、城市基础设施配套费和防空地下室异地建设费等资金，按规定在扣除中央计提部分后，市级分成部分可统筹用于旧城改造项目。（责任单位：市财政局）

（十二）加大棚户区改造、城中村改造、城镇老旧小区改造等政府专项债券申报发行力度，并向符合使用条件的项目予以支持和倾斜。（责任单位：市发展改革委、市财政局、市住房城乡建委）

（十三）鼓励金融机构创新金融产品，改善金融服务，加大信贷支持力度，积极支持旧城改造项目，充分利用城中村改造专项借款和贷款、城市更新等融资优惠政策，引导金融机构提供与改造周期相适配的融资产品和优惠利率。（责任单位：人民银行重庆市分行、国家金融监督管理总局重庆监管局、市金融监管局）

四、加强税收支持

（十四）纳入我市棚户区改造规划计划范围内的旧城改造项目，按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）、《财政部国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕65号）有关规定享受税收优惠政策。城中村改造项目按照国家关于城中村改造有关税收优惠政策予以支持。（责任单位：重庆市税务局）

五、优化项目实施

（十五）支持属地政府按照公开、公平、公正的原则，组织各类市场主体（含国有企业和民营企业）通过遴选、招标等竞争性方式确定项目统筹主体，并由其全过程参与旧城改造规划编制、项目实施方案制定、土地整治供应等工作。（责任单位：市住房城乡建委、市规划自然资源局） 

（十六）市、区两级旧城改造工作专班建立健全定期项目调度机制，强化对项目“投融建管运维”全周期审批服务，建立重点项目审批清单化、承诺制的专项调度工作机制，明确专人负责片区或项目审批手续包干督办，实现协同会商、并联办理、按时办结。开设项目审批绿色通道，优化审批程序，提高审批效率。（责任单位：市级有关部门、中心城区各区人民政府、开发区管委会）

（十七）市、区属国有企业投资参与旧城改造项目的资金，实行封闭运行、单独统计、单独考核。（责任单位：市国资委）

（十八）旧城改造地块上涉及拆除国有企事业单位、集体经济组织资产的，鼓励优先采用同等价值的资产进行置换或安置。（责任单位：市住房城乡建委）

（十九）鼓励各区因地制宜推进货币化安置，提高安置效率。（责任单位：市住房城乡建委）

（二十）鼓励引导房屋产权人出资参与零星危旧房屋在符合规划条件下原址自拆自建，充分利用各类保障性住房用于城镇D级危房群众应急搬离安置，确保“人不住危房、危房不住人”。（责任单位：市住房城乡建委、市规划自然资源局）

经市级主管部门认定的中心城区2023—2025年旧城改造类项目，主要包括棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造、城镇老旧小区改造和城市更新项目可按照上述事项予以支持。其他区县旧城改造类项目可结合实际，参照执行。根据工作职责，市级有关部门和单位应根据上述事项进一步细化完善旧城改造工作的有关支持措施，加快推进旧城改造工作。

本通知自印发之日起施行。

市促进房地产平稳健康发展领导小组办公室

重庆市住房和城乡建设委员会（代章）

2023年12月25日

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