山西信托·融悦1号成都天府标准债信托计划 融信地产成都公司

本文作者：赵海清 姚天慈

前言

公募REITs（不动产投资信托基金）具有信托与基金的双重特征，是一种可以盘活存量资产且具有直接融资、产融结合等诸多优势的金融产品。公募REITs最早在美国产生，目前已在四十多个国家移植与适用，极大地促进了各国的经济发展。

我国关于公募RETIs的实践起步较晚，尚且属于前期发展阶段。我国“十四五”规划明确提出，要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。国家发改委于2020年7月31日发布实施的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知（发改办投资〔2020〕586号）》（以下简称《586号文》）也明确表示公募REITs的发展对于我国金融体系的建设是必要而紧迫的。

本文笔者将从公募REITs的试点区域、行业范围、参与主体以及税收问题等几个方面就公募REITs设立发行中的相关法律要点进行总结分析，以期为拟设立、发行公募REITs产品的企业提供相关理论和实践支持。

一

试点区域和行业范围

根据国家发改委于2021年6月29日发布实施的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知（发改投资[2021]958号）》（以下简称《958号文》）的规定，我国公募REITs的试点区域相较于《586号文》有所扩展，试点区域放开至全国范围，符合条件的均可申报。并未改变的是《958号文》下仍然重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

除了试点区域有所扩展外，《958号文》对试点的行业范围也进行了一定的调整和扩展，新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等，并将停车场纳入市政基础设施范围，具体如下：

【注：酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地。租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。】

二

资产规模要求

根据《958号文》的规定，首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元；且新增了对发起人（原始权益人）扩募能力的要求，即要求发起人以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。

三

参与主体

根据中国证监会于2020年8月6日发布实施的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）、上海证券交易所、深圳证券交易所于2023年5月12日发布实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》以及《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》，公募REITs的各市场参与的主体的具体要求如下：

四

基础设施项目

根据上海证券交易所、深圳证券交易所于2023年5月12日发布实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》的规定公募REITs产品中基础设施项目及项目公司、运营情况等应当符合如下规定：

五

税务

截至目前，我国公募REITs发展处于初级阶段，大量研究表明税收环境对其发展至关重要。早在2015年，国家税务总局就对REITs的税务减免政策展开了研究和讨论，但完整的税收政策体系尚未建立。公募REITs的交易主体主要包括原始权益人、项目公司、公共投资人等。根据交易过程，相关涉税环节主要包括产品搭建、产品持有和产品退出。下文笔者将基于我国公募REITs的“公募基金+ABS”模式，对我国公募REITs的各个环节涉及到的税务问题进行分析和讨论。

(一) 公募REITs设立、发行及退出阶段涉及的税务问题

1、产品结构搭建

在产品结构搭建的过程中，往往会涉及到资产剥离，即原始权益人会根据情况和实际需要，将作为底层资产的不动产剥离出去，剥离后的资产进行重组并由项目公司持有，从而实现资产隔离。此过程涉及的税种主要包括：

资产剥离的实现方式主要有3种方式：

（1） 原始权益人将不动产转让给项目公司

在此种情况下，转让方与受让方在税务处理过程中，将依法按照一般常规交易对待，通常无法享受任何税收优惠。

（2） 原始权益人以不动产出资方式新设项目公司

在此种情况下，不动产的持有方通常可以享受到企业所得税中5年内分期进行缴纳的递延式优惠。

新设项目公司涉及到的税种主要是印花税和契税。印花税通常按照“实收资本”与“资本公积”合计金额的万分之五计算；而契税则是根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》的规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”予以免征。

（3）原始权益人以公司分立方式新设项目公司

此种情况通常是税务筹划的最优方案。

① 免征契税

根据《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》的规定：“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。”

② 免征增值税

根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”

1、产品持有环节

（1）项目公司

对于项目公司而言，主要涉及的税收问题为：因基础设施资产产生的运营收入所带来的税收，所需承担的税种包括：增值税、印花税、房产税、土地使用税、所得税等。其中，项目公司所需承担的增值税较高。根据《关于资管产品增值税有关问题的通知》的规定，“资产管理机构运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。”除此之外，因公募REITs本身的融资属性，决定了其项目公司的有关增值税不能用于进项抵扣。因此，3%的增值税税负会在一定程度上增加项目公司的运营压力。

（2）专项计划ABS

专项计划本质上属于一种资产管理产品，因此，在缴纳增值税时，根据《销售服务、无形资产、不动产注释》以及《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》的规定，保本部分的租金收益按3%的征收率实施简易缴税；非保本收益则不实施缴税，即无需缴纳增值税。

（3）公募基金

根据相关规定，就公募基金而言，无须缴纳增值税，并且暂时免缴企业所得税。

2、产品退出环节

按照《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》的规定，金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。因此，产品退出环节的分红因不属于保本收益，不征收增值税。在此环节，投资者需要缴纳的税种只有所得税。

（1）个人投资者

对于个人投资者而言，在此环节，应当根据所得分红金额缴纳个人所得税。而根据《财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》的规定：买卖基金单位获得的差价收入（即转让公募基金份额时），暂不征收个人所得税。

（2）机构投资者

对于个人投资者而言，在此环节，根据《财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》的规定：对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。……但是当企业投资者买卖基金单位获得的差价收入（即转让公募基金份额时），应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。

(二) 我国公募REITs产品税收与美国的比较

美国是世界上最早推出 公募REITs产品的国家，拥有目前全球最为成熟的公募REITs产品市场，市场规模大约占据全球的 2/3（见图1）。美国公募REITs的持续蓬勃发展，与其完善且有效的税收制度密不可分。因此，我国可以充分借鉴美国的税收政策,以此作为我国公募REITs税收制度体系的重要参考。

图1：2022年底全球各地区REITs的分布情况[1]

1、 我国与美国的公募REITs要求

如上文所述，我国公募REITs目前仅针对基础设施相关领域，并未覆盖全部不动产领域。除此以外，在结构、收入来源、资产要求等方面，我国与美国均有着不同的规定，具体如下：

2、我国与美国公募REITs税收政策比较

美国公募REITs的税收优惠主要集中在产品交易环节，且美国仅在对投资收益进行分红时要求缴税，有效避免了重复征税的问题，下表具体对比了我国与美国的公募REITs税收要求：

(三）我国公募REITs产品税收优惠

2022年1月26日，我国财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（以下简称《公告》），对我国公募REITs可以享受的税收优惠进行了明确，且《公告》追溯至2021年1月1日起生效，在此公告发布前已经发行的公募REITs产品也可以享受相关优惠政策，就《公告》明确的相关税收优惠具体要求如下：

（1）适用范围

《公告》明确规定，享受税收优惠政策的对象是基础设施公募REITs的原始权益人，该政策针对的是原始权益人为设立基础设施基金而重组资产及转让项目公司的行为。

因此，基金管理人、专项计划管理人，对基础设施公募REITs运营、分配等环节涉及的税收，以上情形按现行税收法律法规的规定执行，并不享受《公告》的税收优惠政策。

具体而言，原始权益人可享受税收优惠的环节有：将不动产剥离至项目公司的环节；以及将项目公司股权转让给专项计划管理人代表的资产支持专项计划的环节。

（2）税收优惠

1) 资产划转环节暂不征收企业所得税

《公告》第一条：设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税，《公告》明确可以适用“特殊性税务处理” 。

根据上述规定，此环节可以享受税收优惠的方式仅为“划转”，即只有在原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时才适用该税收优惠。根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知(财税〔2014〕109号)》（《109号文》），关于股权、资产划转可以进行特殊性税务处理，需要同时满足：“（1）在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产；（2）具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（3）股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动；（4）划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。”

根据我国公募REITs架构的要求，基础设施REITs在资产进入项目公司后，需要再一次转让给基础设施资产支持专项计划（ABS），往往难以符合划转后连续12个月不能改变被划转资产原来实质性经营活动的权益连续性原则。因此难以适用《109号文》的规定。然而随着《公告》的出台，明确豁免了该权益连续性原则的要求，在原始权益人采用划转方式进行重组的情况下，在基金设施REITs领域可以直接享受特殊性税务处理。

2) 项目公司股权转让阶段延迟缴纳所得税

《公告》第二条：基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函〔2010〕79号）》的规定，一般企业转让股权的收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时确认收入的实现。但《公告》的规定，赋予了原始权益人转让项目公司股权的纳税义务延迟至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳的权利。

（3）税务筹划

1) 构建税盾的原因

减少所得税成本

根据企业所得税原理：权益资本以股息形式获得报酬，在进行利润分配前要先按照应纳税所得额计算缴纳企业所得税，即基础设施资产支持证券取得底层资产的实际收益需扣除企业所得税；债务资本的利息，可以列为财务费用，从应纳税所得额中扣除。

因此，在收益分配环节，可以通过股东借款使得尽量多的收益以利息方式进行分配，减少企业的应交所得税。

满足现金流稳定的要求

资产支持证券要求基础资产能持续产生稳定的现金流，而基础设施的运营收费权与经营情况有关，经营情况存在旺季和淡季的区分，因此通过搭建“债”的结构，可以将不稳定的运营收费权切割出一部分稳定的债权，从而满足现金流稳定的要求。

满足投资者收益分配的要求

基础设施资产通常为特许经营权或不动产，通常折旧费用高，扣除了资产折旧费用之后，实际可分配利润有限，仅依赖于股权的分红取得相应收益，将导致大量的经营现金沉淀在项目公司层面，无法满足REITs层面投资者的收益分配要求。因此，税盾的构建有利于满足投资者收益分配的要求。

2) 构建税盾的方式

方式一：减资的方式构建税盾

该方案适用于“净壳”性质的项目公司，无需剥离其他资产，优势为结构简单，未产生大额资金的短期占用成本，易于操作。

参考案例：浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金

根据沪杭甬杭徽高速REITs的《招募说明书》，项目公司浙江杭徽高速公路有限公司成立于2008年12月22日，注册资本人民币310,185.30万元，注册资本已实缴到位。2021年5月26日，根据项目公司股东会决议，项目公司各股东均同意根据持股比例对项目公司同比例减资21亿元（注册资本由310,185.30万元减持至100,185.3万元），项目公司没有足够资金支付减资款，形成应付减资款21亿元。

方式二：设立SPV公司

此种方案主要利用SPV以小额过桥资金构建负债，从而减轻过桥资金成本。但此种情况在实务中往往需要提前与工商部门确认反向吸收合并的可行性及操作流程以及预留充足的时间进行反向吸收合并的操作。

参考案例：中航首钢绿能REIT

首钢基金设立首锝咨询（SPV），公司性质为有限责任公司。首锝咨询取得项目公司100%股权，且首锝咨询应向首钢环境支付股权转让对价 A 亿元，支付第一笔股权转让对价 0.001 亿元，剩余【A-0.001】亿元待支付，就未支付部分各方确认为首钢环境对首锝咨询享有的【A-0.001】亿元债权。

首钢基金购买首钢环境持有的对首锝咨询的【A-0.001】亿元债权，转让对价待支付，就未支付部分各方确认为首钢环境对首钢基金享有的债权。

六

结语

由于我国REITs底层基础资产覆盖面广泛，且各项目的原始权益人资产剥离方式、设立REITs步骤及运营模式等也存在着较大的差异。因此发行一项公募REITs产品往往要统筹规划多项要素，既要综合运用行业、地域税收优惠，又要用尽可能选择最优的方式实现盘活存量基础设施资产的目的。

笔者希望本文能帮助企业更好地掌握运作公募REITs的要点，合理筹划基础设施REITs设立与运营成本，同时助推我国基础设施REITs进一步蓬勃发展，从而带动基础设施领域产业的转型升级，为我国产业结构优化调整提供强劲有力支撑

参考文献

[1] 李淑弘.中国公募REITs税收问题及对策探讨[J]，会计审计，2022(13):152-155

[2] 陈彬,夏旭.公募基础设施 REITs 发展税收相关问题研究 [J]. 地方财政研究，2021（1）：67-73

[3] 许亥隆.中国公募 REITs 涉税问题及解决对策 [J]. 税务 研究， 2021（8）：129-134

[4] 于贝妮.我国公募 REITs 发展模式及治理机制研究 [D]. 大连 ：大连理工大学，2020.

[5] 李平，杨默如.美国房地产投资信托税收政策研究及借鉴 [J]. 国际税收， 2018（12）：56-59

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