绵阳富乐投资特定资产拍卖一期政府债定融的简单介绍

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孙宏斌已经不是地产商的玩法了

融创的超越之梦

　　这不是一小步，而是一大步。融创以总价达631.7亿元，收购万达13个文化旅游城项目股权和76个酒店，完全出乎市场的意料。因为，这不是融创的主营业务。没有任何迹象表明，融创要向商业、旅游和酒店转型发展。

　　作为一代枭雄，孙宏斌近日的两项举动，泄露出了他野心的一角：绝不甘居人下。一是对乐视的更深介入。二是进军商业、旅游和酒店。这是几个对融创主营业务来说相对陌生的领域。显然，这是融创真正多元化的开始。

　　2017年上半年，融创实现合约销售金额1118.4亿元，同比增长89%。有分析师称，融创全年有望实现3000亿元。即使超过3000亿元，也只能位居碧桂园恒大万科之后。

　　主要房企都看到了，商品房的天花板隐约可及。孙宏斌若想超越他前面的房企，必须找到其他新的增长点。介入乐视，收购万达项目，可以视为融创新的战略增长极。

　　对于融创的目标来说，有两个问题：

　　第一个是房企共同的，市场没那么乐观。在调控未有放松迹象而是加码的背景下，下半年销售能否保持1-6月增速，是存疑的。

　　值得强调的，万达文旅城里，现金流平衡仍取决于住宅的销售。所以，商品房开发、销售对于融创来说，仍处于至关重要的位置。

　　第二个是融创的高负债率。根据2016年年报，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，而2015年融创中国总负债为960.89亿元，净负债率75.9%。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿，增加710.45亿到2016年底的1128.44亿。

　　孙宏斌对财新记者说，上半年公司账上还有900多亿元现金，而此次与万达交易是用自有资金。可以肯定，今年1月输血乐视150亿，7月并购万达项目630多亿后，融创的净负债率将大幅飚升。这决定了，融创今年和明年的净利润仍将处于低位。

　　这两项股权交易后，已到达相当可怕的负债率，融创下半年几乎不会再买地了。

　　高负债、高杠杆，从来是追求规模增长的企业所必经的途径，就看融创的投资者愿不愿意跟着孙宏斌一起豪赌了。

半年之内，万达发生了什么？

　　对王健林，这是一笔好买卖。

　　万达最近两年在向轻资产转型。甩掉文旅城和酒店这么沉重的资产，专注于轻资产的万达广场，利润率会有大幅提高。这有助于加速万达的回A进程。因为，作为轻资产公司，万达可以以商业管理服务而不是地产企业的名义申请IPO。

　　但是，王健林的这个决定应该是最近才作出的。2017年1月14日，王健林在万达集团2016年工作报告中明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个“万达城”，其中海外开业5个“万达城”。

　　仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和万达旗下酒店一齐打包卖了。

　　这半年时间，万达究竟发生了什么？是不是很缺钱？

　　王健林告诉财新记者，“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”600多亿全部用于还贷，说明万达的银行贷款总量不轻；以万达的开发体量，即使有上千亿的贷款，也是正常的，除非金融机构不再发给贷款了。

　　6月22日早盘，万达电影（002739.SZ）突然暴跌，午间一度逼近跌停。这是因为，此前有传言称，浦发银行、工行资管、建行上海等机构均要求其管理人清仓大连万达相关的债券。但当日中午，万达集团官网声明：网上有人恶意炒作建行等银行下发通知抛售万达债券一事，经了解建行等行从未下发此类通知，网上炒作属于谣言。

　　没有任何证据表明万达此次卖出万达城和万达酒店，与上述“谣言”有关。人们只是觉得，王健林半年的变化落差如此之大，令人诡异。

　　附送朋友的三条脑洞大猜想，版权不属于攸克君：

　　其一，融创入主乐视影业后，万达电影将收购乐视影业；其二，孙宏斌收购贾跃亭的股权，成为乐视网的控股股东，将万达城和万达酒店注入（跨行业重组借壳，好像比较难通过审批呢）；其三，万达商业A股上市后，反向收购万达城和万达酒店，孙宏斌和王健林皆大欢喜（真有想象力）。

　　孙宏斌与王健林世纪大交易的八个悬念

　　融创中国主席孙宏斌与中国首富王健林联手搞了一个世纪大交易，如下图：

　　最简单的东西是最昂贵的。

　　这份账面价值632亿元的合同，用的是平生所见最简约的文字描述，符合中国首富王健林的一贯作风。

　　总之，王健林，卖了。孙宏斌，买了。

　　信息保密工作做的相当不错。字里行间，你看到了什么？

　　一勺言有四个判断，四个悬念，一个一个说说。

　　一，先定性。这笔世纪大交易，不像是一个深思熟虑的产物，更像一个「突然的自我」决定。

　　原因是，在过去半个月里，王健林还高调出席了两场万达文化旅游城的活动。6月29日，哈尔滨万达城开业；7月9日，万达贵州丹寨小镇扶贫启动，而万达在贵州同样有一个万达城正在运营，此次并未出现在交易名单中。

　　迄今，万达一共布局了16个万达城，有6个开业。包含最新的昆明与济南万达城。

　　但是，还有西安，天津，海口与惠州，尚未正式摘地。

　　从这个半年会议表态即可看出，万达的出售决定，更像是进入6月后的突然之举。

　　二，交易有迹可循，但实在开脑洞。

　　5月底，一勺言之前曾经写了一个万达城的解读文字，一直没有发布。7月1日，就在哈尔滨万达城开业后两天，万达的朋友说，稿子要推迟到7月10日后发，最近公司要求延期与王健林密切相关的推广。

　　现在看，7月1日原来是一个地产业世纪大交易的大日子。可是，谁能想到会是这样一个局面呢？

　　三，交易金额巨大，两大男神联手上头条。但是，交易前景能否真正推进下去，不要过于乐观。

　　融创的净资产不足400亿元，这次交易金额超过了他的净资产，占到了总资产2932亿元的21.5%，妥妥构成了重大资产交易，根据融创的公司章程与相关法律文件，貌似必须得过股东大会这一关。

　　融创目前停牌了，还不知道投资人对这笔交易的真实看法，用脚还是用手投票，不得而知。如果大家担心过于激进，股东大会上会有很多反对票涌出。

　　四，万达方面，也可能面临一个重大的资产交易障碍。

　　目前纳入交易清单的13个万达城，绝大多数还没有交付运营，即使交付的万达城中，还有相当体量仍处于建设状态。而且，像济南万达城、昆明万达城等，有的刚刚与政府签署投资协议，有的尚未开工。

　　与融创的交易，会不会触发与政府当初签订的投资协议中的*** 责任条款，目前还不得而知，这要视具体的投资协议而定。

　　在交易中，万达用「四个不变」来打消地方政府的顾虑，也是为了安慰那些万达城的业主。这让我想到了当日中国恒大从「水，油、面」的撤退，也曾由此承诺。但是，效果如何，不好说。

　　一些地方政府会不会公开站出来，反对这笔交易？大概率不会，因为地方政府一般不会如此风格行事。

　　但是，这样的交易，难免会损伤万达的商誉，以及在地方政府中的信心与信用。作为商人，买卖自由，但王健林应该对此有心理准备。

　　五，投资人会担心一个问题：相当一些万达城，刚刚签约，相关的土地手续、规划程序，按照惯例，都需要相当一些时间来推进，可能都还没有完全完成。

　　在这种情况下，融创花费近300亿元收购，会不会买到一些有法律「瑕疵」的资产，值得担心。

　　而且，这笔600多亿元的交易，需要在7月31日前完成详细协议，并尽快交割，完成支付，时间并不站在孙宏斌的一方面。

　　融创团队的尽职调查，时间够么？

　　六，336亿元，收购76个星级酒店。王健林一举脱手，孙宏斌是否甘心？

　　作为重资产的代表，酒店业态，是地产商唯恐避之不及的资产类别，但是，它们的存在，是万达对当地地方政府的承诺，而后者通常都会比较喜欢酒店。

　　作为高周转的爱好者，孙宏斌历来并不喜欢酒店资产，但是，一勺言认为，这是他接盘万达万达城的必要代价，否则这个交易可能根本就不会发生。酒店在上市公司的资产池子里，因为每年折旧比较大，所以喜欢财技重于情怀的的地产商都不会喜欢。

　　孙宏斌接下来了，万达酒店发展很开心，股价一飞冲天，但是融创的投资人买账否？

　　七，如果这是一笔面向轻资产转型的交易，我会为老王点赞。万达在过去数年完成的「去地产化」与「轻资产转型」，大象转身，是过去20年罕见的成功案例。

　　但愿我的前六点评论是不准确的，融创与万达进行的是一场互补性的交易，王健林愿意让孙宏斌当他的业主，作为老孙的资产管理方。

　　倘如此，这当然是一笔漂亮的交易，值得祝福。

　　八，联合公告的最后一点颇有深意。

　　是这么说的：双方同意在电影多个领域全面战略合作。

　　这句话里，信息含量太大了，至少有四层意思。

　　1，安慰融创。那些万达广场，万达继续负责建设运营，而万达院线会继续支持你。

　　2，暗示融创，等孙宏斌当上了乐视影业的头把交椅，未来的乐视影业，会得到来自万达电影的强力支持。贾跃亭，不再是万达未来电影合作的谈判对象。乐视拍出来的电影，王思聪会在微博里挺你，万达院线会在排期上倾斜。

　　3，除了电影，万达会有很多有料的东西，来支持融创。具体有什么，尽管放开去想。

　　来源综合：攸克地产、一勺言

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