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【卓越闽泰·云奕府整体概况】

• 深圳 · 前海 · 宝安西乡版块

• 宝安少见建面约25万㎡低密大盘

• 容积率约3.89，绿化率约40%

• 总户数约1635户，车位共1790个

• 70年产权高层纯住宅（精装交付），自带约2986㎡社区底商

开发商实力

【卓越品牌实力】

中国商业地产综合实力TOP7，中国房地产开发企业销售TOP30

卓越集团：26载布局40余城，超200+项目，与30万业主共成长

深圳城市天际线筑造者：全国核芯城市在建及开发写字楼40+座

深圳旧改主力军：深度参与城市更新，中国房地产城市更新十强企业TOP2

卓越物业：23年潜心躬耕，服务项目500余个，中国物业服务优秀品牌企业TOP10

区域价值

【云奕府二期——星奕府 地段优势突出】

云奕府，是新时代深圳的形象担当

大前海扩容发展外溢主阵地 | 国际空港都市区 | 临近全球最大国际会展中心

1）大前海轴芯+机场东枢纽，西部片区爆发力强

从区位上看，卓越闽泰·云奕府位踞大前海扩容发展外溢主阵地、宝安西乡板块宝安大道旁航城片区，地段优越，寸土寸金。

世界前海经济圈（立踞前海扩容高阶发展地），比肩上海虹桥的临空经济圈（紧邻机场东国内第二大空铁联运综合交通枢纽），国际会展经济（临近全球最大的深圳国际会展中心），发展势头强劲。

l前海扩容地图

l机场东枢纽效果图

机场东枢纽效果图

2）3条地铁+4条高速路+宝安大道

云奕府周边地铁有1号线、12号线（已通车）、20号线（规划中）三条地铁线路经过，其中直线距离约600米处为20号线航城医院站（规划中），出行便利。

·地铁方面，1站到机场东，5站到大铲湾和宝中，7站到前海湾和深大站，8站到高新园，上班一路从容。

·自驾方面，项目紧邻宝安大道和107国道两条主干道，与深南大道、北环大道相连，出行时间大大缩短。

·高速方面，沿江高速、京港澳高速等高速路，畅达宝中、前海、南山、福田等中心区。

3）三大旧改巨头、千万旧改片区首发

卓越闽泰·云奕府周边超百万体量旧改云集，且连片开发，属于价值潜力片区。多重规划加速蝶变，促使片区商业、商务配套等设施逐渐完善，焕新居住品质。

·深圳旧改三大天王入驻

·107产业走廊

107黄金商务带重磅市改，优选配套焕新的宝安航城，众多知名品牌开发商抢滩登陆，就是片区潜力的最好证明。

周边配套

【云奕府整体大盘定位】

大深圳里的独立小世界 、宝安难得的高分社区

【卓越闽泰·云奕府二期——星奕府】

卓越敬献湾区“星”生代家庭的诚意之作

云奕府二期【星奕府】3栋/4栋载誉推新

建筑面积约85-110㎡臻智美宅3-4房

云奕府二期展区二期样板间现已开放，恭迎品鉴

【卓越闽泰·云奕府二期——星奕府定位】

儿童友好成长后花园 “星”生代家庭优选社区

星奕府洞悉城市发展积极推动“儿童友好型城市”趋势及深圳90后、95后新一代家庭“全面素质教育、全方位发展”教育观念的转变带来的人居迭代需求，再次出发。

对于这一类“星”生代家庭，在产品升级打造上，既要满足这一代深圳人的奢享生活，又要关爱守护下一代星秀健康成长，云奕府匠心臻筑带着升级之作的【星奕府】，越级而来。

【卓越闽泰·云奕府二期——星奕府特点】

星奕府围绕“儿童友好成长”价值原点，打造了一方教育优、探索社交、健康安全、智慧创新、融洽友好，涵盖运动、人文、娱乐、自然、休闲多方面的星生代亲子陪伴式的高分社区。

【云奕府二期——星奕府 硬核配置】

云奕府的出现，全然刷新了深圳刚需的认知，堪比深圳住宅届的颜值天花板，产品配置也都是足以媲美一线豪宅的，二期星奕府在延续一期的豪标品质基因以外，更是考虑到儿童成长需求，在二期社区规划建设上融入“儿童友好”理念，公区部分精心构筑了八大亲子互动生活场景。

1/融合科技美学的颜值封面

选用了甲标写字楼和高端住宅才会采用的立面配置，汲取潮流手机的科技美学设计风格，整屏LOW-E玻璃搭配金属铝板，匠呈质量与质感并存的建筑立面，不仅颜值高还环保耐看。

2/奢品概念店风的社区大堂

尊荣的社区大堂，社区大堂以迎客松作为主景，整体精装风格以大理石瓷砖+金属板材+咖色木栏栅搭配呈现，简洁，气派，经典不过时。巨幅白玻璃幕墙+金属板材封边+天光方形中庭形成几何美学回廊，回家犹如走入奢品概念店般的体验，每一次归家都是尊崇礼待。

3/雅致的风雨连廊

全链式风雨连廊，守护业主归家的每一步，半室内空间全天候尽享自然，晴雨从容。晴天，为居者遮挡骄阳烈日，细看闲庭花落；雨天，静观廊外，细雨纷纷，也别有一番美景。

4/尊崇归家迎宾水苑

迎宾水苑由跌级水景、灵动涌泉、景观雕塑、花园会客厅构成，伴着清脆的流水声，打造层层递进的景观空间，让业主感受到归家的尊贵与仪式感。

5/沉浸式静谧花园

生活与自然相依，治愈系花园，拉近与自然的距离，悦享职场高挑战后的慢调生活，树木的翠绿中掩映着繁花万点，移步异景，悠闲自得，让生活变风景。

6/酒店庭院式景观会客厅

自然森系风和休闲都会感的完美结合，拉近您与自然的距离，风景里的社交场，社区各类休闲社交沙发组，工作有多努力，回家就可以多躺平。

7/踏入式阳光草坪

星奕府甄选美观、易打理、耐踩的马尼拉柔然草卷，穿越四季如春的柔软，感受暖阳的眷顾，为生活增添明亮底色，带上宝贝迎着和煦的风，放纸飞机和风筝，让欢笑与活力于此绽放。

8/全龄乐活空间

星奕府通过对居者居住需求的深层次考量，用心打造全龄乐活空间，涵盖了青年运动、儿童游乐、长者康养、休憩看护等场地，让老少青三代各有所乐，安放全家人的幸福时光。

9/复合功能运动场

随时开启有氧健康好生活，唤起满分活力。清晨和邻里一边健身锻炼，一边唠嗑家常，午后和朋友约一场球赛，陪孩子玩乐，傍晚到陪妈妈跳一段广场舞，功能运动场承包全天的精彩。

10/网红景区式打卡商街

巧思打造L式商街，拥有大量外摆空间，区别与传统直排底商，不止于逛街，更是休憩之所，家门口的网红打卡地，随心玩转美拍，约朋友小聚，不用另找别处，这里一坐就是一下午。

11/杂志美学风质感空间

比材料更贵的是审美，柔和的色调与轻奢优雅的调性相契合，简奢有度室内设计，让杂志美学走进人居。由邱慧康、郭捷、袁斌等国内一线知名设计师及新加坡团队联袂操刀，高定精选良材、高效收纳空间、高配品牌家电、中央空调和新风系统……肉眼可见高配装标。

室内空间科学规划，布局合理，以LDK一体社交厅，套房式蜜月主卧，行政礼遇L型空中吧构成的超实用户型，满足星生代家庭三代的欢愉同堂及个人独处所需。

1/LDK一体阔厅

星奕府LDK一体阔厅，不仅延续传统的会客功能，同时更好拉近了家庭成员间的互动，空间开阔，满足家庭和朋友聚会需求，社交生活酣畅不局促，更传递着主人的品味与格局。

2/蜜月主卧套房

套房式主卧带独立卫浴（85方户型除外），隔音墙设计，享受更尊崇、私密的居住体验；宽幕飘窗，空间敞亮，收藏窗外四时美景；预留大容量衣帽空间位，装得下女主人一年四季的优雅。

3/户户标配空中吧

延伸户外面积，多的不只是 1m，而是让家里拥有更多一组的享受场景。独特的L型大面宽的阳台空间，可以摆下吧台/书桌/跑步机等，对着城市灯火/黛山/星空喝一杯，惬意悠然。

深圳卓越闽泰星奕府开发商售楼处24小时电话：4000-666-032转分机号1099欢迎来电咨询楼盘、看房请提前预约，电话预约看房享受专属优惠折扣。卓越闽泰星奕府售楼处电话:4000-666-032转分机号199售楼中心，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼电话，楼盘最低价格和最新优惠折扣，包含楼盘简介、售楼电话、小区户型图片、营销中心位置、区位优势、交通、周边商业配套、户型图等楼盘详情，卓越闽泰星奕府是卓越闽泰·云奕府的二期精品住宅项目，云奕府是卓越针对高端人群的居住生活习惯，集著名设计单位规划而成的高端百亿大盘，定位为区域内人居立标之作，约 25 万方醇熟大盘，承袭卓越人居理念及高阶品质，宝安首个阿里云智慧住区。

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深圳限购限贷政策表，2023.9.1版

下面新版限贷限购政策表格结合了工行和中行的政策，每个银行对政策的解读不一样，在实施过程中有松紧差别！

例如，离婚两年内无房，且离异时家庭无房，有一笔贷款记录未结清，这种情况，网上中行的一个政策表中是需要首付七成，按二套的房贷利率计算。

工行的一个政策表中也是首付七成，但和中行不同之处是，工行不论贷款记录是否结清，都是按首套房贷利率计算。

另外，据说还有银行更宽松，离婚不满2年无房的，有贷款记录也是首付三成；甚至前配偶有一套深房，离婚后立马可以首付三成，做到了真正的认房不认贷。

目前部分银行对这个政策还没理清，如下面网上传的此次认房不认贷的四条细则，第一和第四条没异议，第二和第三条圈内还存在分歧。

1.家庭和单身认房不认贷

2.离婚2年内认房认贷

3.离婚2-3年认房不认贷

4.离婚满3年等同单身

我们下面做的政策表目前是为了给深房臻选的粉丝们参考，表格仅参考了中行和工行的政策，可能与其它银行细节上有出入，以具体每个银行政策为准。后期如果有新版出来，我们会第一时间更新！

想一手掌握深圳房产干货和重要新闻，请点击关注我们公众号“湾区新房·韩总”。

湾区新房·韩总"13243815083-17062222227【微信同步】

9月4日大湾区楼市早读丨8月深圳二手成交量上涨7%

深圳】：昨日一手住宅网签21套，当前9月一手住宅累计网签125套；昨日二手住宅过户7套，当前9月二手住宅累计过户98套。

【广州】：昨日一手住宅网签未公示，当前9月一手住宅累计网签211套。

【东莞】：昨日一手住宅网签12套，当前9月一手住宅累计网签63套；昨日二手住宅网签7套，当前9月二手住宅累计网签89套。

【惠州】：昨日一手住宅网签5套，当前9月一手住宅累计网签43套。

【佛山】：昨日一手住宅网签42套，当前9月一手住宅累计网签186套；昨日二手住宅网签41套，当前9月二手住宅累计网签309套。

【江门】：昨日一手住宅网签34套，当前9月一手住宅累计网签95套；昨日二手住宅网签0套，当前9月二手住宅累计网签98套。

【肇庆】：昨日一手住宅网签7套，当前9月一手住宅累计网签99套。

湾区楼市资讯

【深圳·月报】8月深圳二手成交量上涨7%

乐有家研究中心监测显示，继6-7月新房成交两连涨后，8月深圳新房市场出现回落。全市网签成交2199套一手住宅，环比下跌30%。全市二手住宅过户成交2422套，环比上涨7%；网签量3115套，环比上涨4%。相信认房不认贷的推行能逐渐助推市场上升，回到4000-5000套的稳定水平。 （乐有家研究中心）

【深圳·交通】地铁5号线西延、8号线东延站点获批

深圳规自局发布了关于《深圳市轨道5号线西延、8号线东延站名规划》批准方案的公告。5号线西延线主要设4个站点，分别为大剧院站、东门站、湖贝站、黄贝岭站。8号线东延设6个站点，分别为盐田路站、鸿安围站、盐田虚站、大梅沙站、小梅沙站、溪涌站。（深圳工务署）

【深圳·教育】龙华12所新校今秋交付，2小学+6九年制+2初中+2高中

由龙华区建筑工务署建设的12所新建学校（校区）正式交付使用，其中包含2所小学、6所九年制学校、2所初中、2所公办全日制寄宿高中，新增学位22714个，辐射区内六个街道，给辖区居民提供了一波优质教育资源。（深圳工务署）

【湾区·政策】佛山江门9月1日起实施“认房不认贷”

继广州、深圳、东莞、惠州、中山多个湾区城市官宣落实“认房不认贷后，佛山及江门也跟上了脚步。佛山及江门宣布自2023年9月1日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（乐有家研究中心）

【珠海·学校】珠海香洲区三溪实验小学竣工！首批1100名新生秋季入学

日前，由格力集团建设管理的珠海香华实验教育集团三溪校区（香洲区三溪实验小学）正式竣工验收，首批1100名新生将于9月1日入学，该校为三溪科创城配套的首个全日制公办小学，可为珠海新增约2160个学位。切实解决园区职工子女入学问题，进而增强三溪科创城及周边产业载体的人才吸引力。（来源：湾区新房·韩总 17062222227 13243815083）

北京新政落地后：售楼处“不打烊” 购房者闻声而动丨焦点

新政官宣后，久旱逢甘霖的市场各方为之振奋。

9月1日，北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化北京个人住房贷款中住房套数认定标准，即北京将在全市范围内执行“认房不认贷”。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自9月1日起施行。

9月2日，记者采访了解，多个售楼处人声鼎沸，朝阳区玺悦朝阳一名置业顾问向记者表示，“之前不少观望的客户都奔着政策来看房，昨天直到凌晨两点还在接待，今天早上9点客户又开始源源不断的来。”

北京中原首席分析师张大伟表示，北京“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房的购房门槛。对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，将带来切实的作用。这将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振北京房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

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项目推盘节奏加快

利好政策推动下，北京多个楼盘开始“全天候接待”客户。

记者注意到，多项目打出“不打烊”的海报，华润置地的长安润璟、北京瑞府、悦府，金地集团的北京壹街区项目，龙湖的云海砚项目，还有招商的璀璨公元等项目。与此同时，也有项目把握利好先机，朝阳区前苇沟板块的中建璞园于新政后第二日开盘。

位于石景山的中海学府里项目负责人透露称，项目开盘后的首个周末，不少一直观望的客户都前来认购，9月2日上午到访超过50组。在招商璀璨公元售楼处，也有不少人围着沙盘听销售介绍项目情况。“大约有80%的客户是为了‘认房不认贷’政策来的，之前观望的客户在政策发布后，都来询问贷款资格和贷款利率。”

在新政热浪之外，亦有项目声称将收回现行优惠政策。越秀·天玥9月1日发布消息称，9月2日折扣收回99折，9月4日全部原价销售。与此同时，越秀北京还签下军令状，北京五盘联动冲刺年度挑战目标。

另外，部分项目还开始收紧客户付款周期。“之前3～5个月交齐首付即可，现在需要先交20%首付款，剩余尾款必须在1～2个月付清。”朝阳区新盘保利·和光煦境销售顾问张磊（化名）向记者说道。

三元嘉业作为首农集团旗下的地产投资企业，在朝阳北路的玺悦朝阳项目表示，不同的付款周期可以享受不同的优惠价格。“1个月内付清全款可享受2个点优惠；1个月内付清首付可享受1个点优惠。”

开发商缘何匆忙收回折扣？

IPG中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，随着利好政策的预期实际落地，这对开发商和投资者都释放了一种积极信号，而购房者“买涨不买落”的心理也促使开发商以“收回折扣”作为噱头来进行促销，以达到尽快去化的目的。

以越秀为例，越秀·天玥5月19日一期开盘，北京市住建委数据显示，截至9月2日，382套房源共计签约111套，签约额约8亿元，去化不足30%。而从越秀释放的信息，开盘当日热销18亿元，3个多月过去网签与住建委的数据相差巨大。而在此之前，就有多家媒体对越秀的网签速度提出质疑，认为其销售存在水分。除此之外，越秀天恒·怀山府开盘近两年，网签仅55套，去化约5%。如此销售压力之下，倒逼越秀北京以“收回折扣”和“军令状”双重手段来完成业绩目标。

易居研究院研究总监严跃进认为，从企业销售心态来说可以理解，但却不能支持。新政发布的出发点是为了解决合理住房消费需求，盲目改变价格策略只会再度加大购房压力，建议企业应承担责任，积极稳定市场秩序。

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“金九银十”可期

对于“认房不认贷”的影响，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，该政策对有置换改善住房需求的家庭有明显利好，也激活一部分有观望情绪的购房人重启置业计划，北京楼市的“金九银十”值得期待。

“在一定程度上‘认房不认贷’有利于促进成交，也增强了客户的购买意愿。”王小嫱表示，

此次三部门明确推动落实“认房不认贷”，对两类购房群体存在利好。一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在外地有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。

而在此之前，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，这部分业主的置业需求延缓，看房热度也有一定程度下滑。

中指研究院发布的数据显示，8月份，北京新房成交48.2万平米，环比下降22.3%，同比下降17.8%。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月份北京新房价格环比上涨0.03%，二手房价格环比下降0.22%，连续4个月下跌，二手房房价下跌预期仍然存在。

“对市场而言，‘认房不用认贷’有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，预计短期内将明显提振北京房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。”贝壳研究院认为，一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。

2023中国私人财富报告公布！

9月1日，招行发布《2023中国私人财富报告》，描绘出一份中国高净值人群画像。316万人资产超千万！2009年，招商银行开创性地提出深入研究中国私人财富市场的构想。十四年间，招商银行和贝恩公司持续关注这一话题，密切跟踪市场发展趋势及动向。2023年，招商银行与贝恩公司第八次携手，进一步深入研究中国私人财富市场和高净值人群的最新动态，探索新时代市场和客群的发展变迁，重磅发布《2023中国私人财富报告》

报告显示，2022年，可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达316万人，人均持有可投资资产约3183万人民币，共持有可投资资产101万亿人民币，2020-2022年年均复合增速为10%。报告预计，未来两年，中国高净值人群数量和持有的可投资资产规模将以约11%和12%的复合增速继续增长。

西部省市“富人”增多！报告显示，2022年高净值人群数量超过10万人的省市达9个，5万人以上的省市达19个，2万人以上的省市达26个，较2020年有所上升。传统三大经济圈保持增势，成渝等西部省市显著提升。高净值人数维持在10万人以上的省市为：广东、上海、北京、江苏、浙江、山东、四川、福建、湖北），高净值人数超过5万人的省市为：天津、辽宁、湖南、河北、河南、安徽、云南、江西、重庆和陕西。2020-2022年高净值人群人口及财富的分布集中度与过往持平。2022年，广东、上海、北京、江苏和浙江五个省市的高净值人群人数占全国总数比例约为44%；其持有的可投资资产占全国高净值人群财富比重约为60%。

互联网造富神话“缩水”！报告显示，本次调研受访者中的新经济群体占比因互联网等行业市值波动而较2021年缩减，其中新经济创富一代企业家和董监高占总样本的比例均由10%降至7%。创富一代与董监高合计人群占比由2021年的41%降至2023年的34%。相应地，其他身份群体，如专业人士、家庭经营者等进一步崛起，客群结构越发多元化。报告预计，未来，客群结构将持续演变，专精特新等行业的快速发展有望驱动新经济群体重回增长通道。

高净值人群进一步年轻化！报告显示，从年龄分布来看，中国高净值客群进一步年轻化。本次报告受访者中，40岁以下的群体占比达49%，相较2021年的42%上升了7个百分点。这7个百分点的增长主要为于30-39岁区间。29岁以下的高净值人群占10%，与往年持平。

财富目标稳重求进！报告显示，2023年，高净值人群在金融需求上突出稳字当头，对安全、稳健产品需求的提及率超过以往各项个人需求。2023年，高净值人群的财富目标中，“保证财富安全”“个人事业/企业发展”“慈善及社会责任”提及率明显提升；“创造更多财富”有所下滑。相应地，高净值人群历经疫情洗礼，仍需时间恢复投资信心，当下风险偏好稳健，近九成客户保持适中和较低的风险偏好。

对于未来两年，高净值人群倾向稳中求进，更愿意尝试高收益、高风险投资的人群比例显著提升，风险偏好有望逐渐修复。资产配置方面，当下，高净值人群境内资产配置相对稳健，近六成资产配置在现金及固收类；而展望未来两年，更多人倾向在增加保险配置的同时，布局其他另类投资（如黄金），加大私募证券投资并减持投资性房地产。

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