重庆市潼南区旅游开发债权资产项目 潼南区旅游局

　　导语：3月14日新融街讯，此前多地出现房叔、房姨的投资炒房客，如今在深圳出现了一位拥有100套房子的“房爷”炒房客，抛售套现达3亿人民币，真可谓是实实在在的“房爷”啊！新融街小编预计此前这3亿房价最多成本1个亿而已。

　　首先我们先来看看统计局公布的房地产数据再来看这则新闻，这样更清晰的认识到这个“房爷”缘何这个时候抛售房地产。

　　2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。

　　1-2月份，东部地区房地产开发投资5966亿元，同比增长7.8%，增速比去年全年提高2.2个百分点；中部地区投资1907亿元，增长13.7%，增速提高3个百分点；西部地区投资1982亿元，增长7.8%，增速提高1.6个百分点。

　　1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积622950万平方米，同比增长3.2%，增速与去年全年持平。其中，住宅施工面积423185万平方米，增长2.1%。房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。房屋竣工面积16141万平方米，增长15.8%，增速提高9.7个百分点。其中，住宅竣工面积11674万平方米，增长15.3%。

　　1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

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　　【第一章：深圳惊现炒房大户抛售近百套房套现3亿！】

　　面对深圳市政府接连出台的限购与限价政策，有些投资者开始承受不住楼市的调整压力，部分投资大户担忧资产缩水纷纷抛售。大公报记者近来採访时了解到，在福田中心区皇都广场的一位投资大户，去年底以来将其40套房子陆续套现，总价达1.6亿元(人民币，下同)左右，目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，其百套房产估计可以套现约3亿元。/大公报记者 李昌鸿深圳报道

　　深圳市去年出台严厉的限购“10.4”新政，及今年1月中旬出台的限价政策，给狂热的深圳楼市套上了紧箍咒。今年2月份，深圳市新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，一些区域房价下跌10%至15%不等。深圳美联物业董事总经理江少杰表示，目前市场观望情绪浓厚，购房者入市信心不足。他预计今年深圳楼市价格是稳中有跌，全年最多下跌15%，个别地区因供应量特别多可能下跌20%。

　　迫于资金压力 削价百万抛售

　　房价下跌导致一些投资者因资金周转困难和按揭压力大，持续抛售房产高位套现，有的甚至削价百万求售。不过，目前深圳市场并未形成恐慌性抛售潮。中原地产罗湖一门店业务员周小姐告诉记者，最近在罗湖金翠园，有一位投资者迫于资金压力，将其原价600多万元的66平米房产劈价至500多万，较“10.4”新政前大降逾百万元，降幅近两成。

　　另有地产中介负责人向记者透露，一家投资公司几年前在福田购买的上百套房产，也因严厉调控市场成交大跌，加上面临资金还贷压力，所以将原售价每平米近十万元的楼盘降价一至两成抛售，因其是小户型，每套价格300万元，合计套现约3亿元。

　　也有一些投资大户因担忧资产缩水，便开始高位套现以锁定利润。记者从地产中介业务员黄先生处获悉，一个房产投资大户胡先生(化名)，他在福田的皇都广场商住楼C座拥有7套物业正在抛售，其一套68平米平均售价400多万元。

　　提供精装修 以求加速出货

　　在黄先生等人的陪同下，记者来到皇都广场C座，该楼盘对面便是深圳会展中心，位置十分优越。该商住楼26楼以下为商业，26楼以上楼层为住宅。胡先生在第33、37、39层等均有房产，绝大部分已装修一新，记者看到里面配有崭新的席梦思床、柔软的沙发、大屏幕液晶彩电和海尔牌抽油烟机，并配写字枱、衣柜和卫浴等，买家可以拎包入住或者对外出租，每月租金约6000元。

　　胡先生公司负责销售的周先生透露，胡先生从事房产投资、酒店和旅游等业务，2009年前用公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。去年国庆节深圳出台严厉的调控政策，加上国家房地产政策的改变，他担忧资产出现大缩水，于是开始退租，并将其装修出售。

　　去年底，胡先生销售了30多套，单位只是简单装修，没有傢具和家电，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万元，加上每套房装修费用约13万元，共计优惠了50多万元，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%，明显低于附近的东方雅苑7.5万至8万元的售价，因此价格比较具有吸引力。

　　收益惊人 百伙料套现三亿

　　粗略估算，胡先生40套房产全部抛售后，按均价每套约400万元计算，他至少可以套现1.6亿元，较当初投入的4000万元增长了三倍，收益高达1.2亿元，十分丰厚。

　　周先生还向记者透露，他们公司在华强北也有60多套小户型复式的一房或两房准备装修后对外抛售，他们买入时的价格是一万多元，持有十多年，预计售价在6万元以上，至少可以套现1.35亿元。此外，他们在东莞也有许多房产，也将会推出类似的抛售计划。

　　【第二章：河北再现百亿级房企面临破产 上万业主或将房财两空】

　　河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（下称“河北联邦”）是一家在河北家喻户晓的民营公司，也是河北省龙头房企之一，旗下多个项目曾被列入河北省重点扶持项目。但时间走到2017年，这家公司的经营却走到了终点，而旗下的祥云国际项目是整个事件的导火索

　　（已停工两年多的祥云国际）

　　“吃遍中国”成“空中花园”

　　祥云国际项目总占地约1800亩，是省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，祥云国际片区是省会倾力打造繁华地标十大片区之一。是联邦伟业房地产开发集团继联邦名都、联邦东方明珠(22.940, -0.05, -0.22%)后的又一旅游地产项目。

　　祥云国际整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度超大型水景高端居住社区；北部为占地426亩华北首席“吃遍中国”水上乐享主题公园。

　　但随着公司实际控制人2014年因涉嫌犯罪被带走协查，河北联邦陆续爆发百亿级债务危机，同时，旗下百亿级房产项目被查封，上万业主或将“房财两空”。

　　近期，环球网财经记者连续接到多位河北及周边地区群众的材料投诉前述情况，称随着李生被带走协查（现已被取保候审），河北联邦百亿元债务危机集中爆发，同时旗下房产项目--祥云国际被法院查封，已售房屋无法正常交付使用。

　　根据公开报道，李生于被带走协查是因为涉及到反腐问题。据环球网财经记者调查，李生是河北联邦（重组前）的法人代表和实际控制人，为推动公司多个项目的进展，他不仅吸纳了河北融投控股集团有限公司（下称“河北融投”）、德信资本、华夏银行(11.470, 0.00,0.00%)等多家金融机构的高息融资，还在出售楼盘的过程中，间或推出过“6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸储”的销售模式。

　　李生被带走协查也直接导致河北联邦多笔基金和融资*** ，而这也最终导致河北联邦及旗下祥云国际等项目被石家庄市中级人民法院查封，已售房屋无法交付，上万业主面临无家可归的局面。

　　多位祥云国际业主在接受环球网财经记者采访时表示，自2014年9月27日危机出现以来，当地政府、金融机构、业主等历经多次努力，仍未能挽救这个房产项目的命运。

　　经多次与政府、开发商等协商无果后，祥云国际上万名业主分批、多次向河北省两级政府申诉维权，另有部分业主还曾向国家信访局上访。

　　（“债权”申报现场 ）

　　多方背书．政府官员出面站台

　　2008年9月，因资金链断裂，山东三联集团房地产项目“三联．彩石山庄”因涉及层层质押被济南市中级人民法院依法查封。自此，2000多名济南及周边地区的购房者走上了长达8年的漫长维权“要房”路。

　　历史总是在不断被重复上演，三联．彩石山庄阑尾8年带给业主的阵阵寒意尚未完全褪去，河北联邦祥云国际房产项目又被历史推到了同一个悬崖边上。

　　2月22日，还没出正月，石家庄普降大雪，天气寒冷。比天气还冷的，是自发集合在祥云国际售楼处的数百名业主。石家庄市中院规定的债权人登记期限马上到了，他们一方面互相告诫着不签字，一方面还期盼从工作组的口中得到“联邦有救了、楼盘不会破产”的好消息。

　　跟之前一样，他们还是失望的离开了。业主代表张伟（化名）告诉环球网，2014年9月27日，河北联邦实际控制人李生在售楼处被相关部门带走协查，河北联邦随即陷入危机，祥云国际也逐渐走向绝境。

　　据《财经》此前报道，李生被抓，是因为涉及到了彼时河北官场的震荡。2014年，中央巡视组向河北省反馈巡视情况时，着重点出了土地承建和干部选任方面的问题，称河北省在“党风廉政建设方面，土地和承建领域腐败问题严重，监督责任落实不到位，执纪失之于宽、失之于软。

　　也正是在这种背景下，石家庄桥西区原区委书记陶明法被调查后，供认李生向其行贿700万。2014年9月27日，李生在祥云国际售楼处被带走协查，联邦的多个项目，尤其是祥云国际危机立显。

　　祥云国际位于石家庄市桥西区。桥西区是石家庄市的金融中心，近年来区内房价水涨船高，紧靠南二环和石家庄新火车站的祥云国际无疑占据了极大的地利，市场价至少已上涨了一倍。

　　多名业主告诉环球网财经记者，祥云国际不仅承载了众多业主安居乐业的心愿，也背负着不少业主“生金旺铺 人生赢家”的财富梦想。

　　业主邢爱国（化名）告诉环球网，除普通住宅，祥云国际间或推出过“8返住宅、6返公寓、13返商铺”等理财项目，此举曾名噪一时。“以8返住宅为例，房款168万，8年合同，前两年按18%返还房款，一年差不多25万，”邢爱国说，“8年时间，除拿回投资，还白落一房子，我认为很划算，就入手了。

　　类似形式还有“6年返本公寓”和“13年返本租商铺”。危机到来之前，返息如此之高的理财项目曾一度引发业主集体抢购。从“3期商铺开始，需摇号才有可能购房，”业主孟云（化名）说，“返还本金，还送一套房子，怎么算都合适，虽然也考虑过风险，但业主认为有着政府和多家河北省级媒体背书的项目不会破产。”

　　根据最高院对“非法吸储”的解释，“不具有房产销售真是内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪处罚。”

　　一位长期关注房地产行业但不愿具名的律师告诉环球网财经记者，前述理财模式游走在普通民间借贷和非法吸收公众存款的边缘上。

　　据环球网财经记者调查，祥云国际2012年5月31日召开的商品运营项目发布会，石家庄市政府副市长张殿奎、石家庄桥西区区委书记陶明法（即供述李生行贿事实的官员）等石家庄市、区两级政府官员出席。

　　据业主反映，除购房合同外，河北联邦还与一众商家签署了一份委托租赁合同，由北国大西洋（上海）商业管理公司统一运营管理。业内人士表示，河北联邦此举明显是为了规避前述“非法吸储”的相关法规。

　　北大西洋（上海）商业管理公司由河北联邦与北国商城股份有限公司（下称“北国商城”）共同组建。公开资料显示，北国商城隶属于北人集团，是石家庄当地最具口碑的购物商场之一。

　　但祥云国际项目还未建成，北大西洋（上海）商业管理公司便选择了“撤离”，成为导致祥云国际走向困境的倒塌的第一块多米诺骨牌。

　　（祥云国际效果图）

　　绝境．百亿债务困住几万人

　　随着李生被带走协查，河北联邦的其他多笔融资、房地产基金也出现*** 。据业主材料反映，河北联邦涉及的抵押等业务超过30笔，仅金额过亿元的就有5期。

　　第一笔*** 基金归属德信资本。根据德信资本出具的尽职调查，该笔金额为10亿元的基金产品本于2014年8月底陆续到期，截止2014年底，已兑付的第一批次的第一期基金共6000万元。但2014年底1月15日到期的5期基金，却因河北联邦及实际控制人李生卷入反腐风波突生变故，出现对付危机。

　　据《财经》报道，2014年9月27日李生被带走后，项目销售放缓，影响河北联邦的售楼款及相关金融机构资款的现金流入，使其旗下整体地产项目流动性紧张。

　　根据河北联邦募集说明书，德信资本的两个地产项目的风控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北联邦股东李生、尹文佳提供连带责任保证担保，对资金回款进行监管。

　　而除了德信资本外，河北联邦还有多个机构债权人，在德信资本出具的投资分析报告材料中，截止李生被带走，该公司对外借款总计46.5亿元。

　　其中，第一大债权人为华夏银行，贷款总计18.45亿元，包括对御景江山城（河北联邦旗下房地产项目）的抵押贷款4.3亿元，华夏银行中山支行无抵押贷款4.98亿元，以及东方明珠商业抵押贷款9.17亿元。此外，还有河北路桥、河北融投、华融资产、华融湘江银行及基金合伙企业和房地产企业等多个债权人。

　　迟迟未有李生归来的消息后，机构债权人之一的德信资本立即联合其余债权人启动重组收购方案。

　　据《华夏时报》报道，彼时，多数涉事基金投资者认为河北联邦是区域龙头房企，且一期基金已兑付成功，项目本身没有问题。多次洽谈后，2014年12月，河北联邦主要债权人与河北融投签订并购重组协议，并于2015年1月发起并设立并购投资基金，受让并持有河北联邦60%的股权。

　　但据业主介绍，河北联邦最有希望“还魂”的此次重组却最终流产。2015年1月24日，随后也陷入债务危机的河北融投被主管部门更换了管理层。2015年1月25日，河北省国资委下文，宣布暂停河北融投的全部业务，包括代偿、履约或释放抵押物。“河北融投债务危机”爆发，首当其冲就是10亿元投向河北联邦的融资款，以及为德信资本担保的8亿元融资。

　　2015年2月9日，由河北省政府、省国资委、石家庄市政府、河北承建、河北融投、河北联邦的主要负责人参与的重组会持续了数个小时，在漫长博弈后，重组方案未受通过，以流产告终。

　　业主代表邢爱国说，这是多个重组方案中最有希望也比较可行的一个。该方案由华夏银行为“河北联邦”担保贷款5亿元偿还融投，“河北联邦”从邯郸项目和“祥云国际”住宅项目销售收入中自筹5亿元偿还融投。此外，中科建设供应链管理发展（上海）有限公司（下称“中科建”）统一担保9亿元，在5年内若“河北联邦”不能偿还河北融投，由中科建代偿（河北联邦对河北融投总负债约18亿元，其中自融10亿元，为德信资本担保8亿元）。

　　“我们认为，前述方案再保障业主权益的同时，最大限度的保证和照顾了河北融投的利益，政府、华夏等都同意，但事情最终卡在了现任河北融投董事长梁静那里。”邢爱国说。

　　业主材料中称，这也是河北联邦最接近重组的一次。

　　此后，中新房、中科建等均曾试图并购重组河北联邦，但因祥云国际等楼盘涉及层层质押，德信资本等数额较大的机构债权人同时向石家庄市中级人民法院提起诉讼，祥云国际项目整体被法院查封。

　　河北联邦走向破产重整。2016年11月8日开始，自然人业主陆续接到石家庄市中院债权人申报登记表，限期2017年3月2日前登记申报债券，并书面说明债权数额、有无财产担保及是否属于连带债权，并提供相关证据材料。如未能在上述期限内依法申报的，在破产重整计划执行期间不得行使权利。

　　2月27日，仍想做最后挣扎的业主再次于河北省政府及省信访局维权。多位业主告诉环球网财经记，河北省政府电话安排了省信访局接访，“据说安排接待业主信访的是一位姓邓的主任，”业主代表刘伟说，“我们业主一直等到下午五点半，也没有任何人跟我们联系。”

　　案例回顾．解决危机仍需政府牵头

　　前述不愿具名律师在接受环球网财经记者采访时表示，类似事件不乏先例。

　　2008年9月，因资金链断裂，三联集团房地产项目“济南采石山庄”彻底停工，自此，2000余名购房者走上漫长维权路。

　　经过多次博弈，2014年6月，山东省政府研究解决彩石山庄项目问题，确定了“按照法制思维，在法律框架内予以解决”的指导思路。同年7月15日，按照省、市处理三联问题领导小组“整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目”的工作思路，济南市中院成立“处理三联彩石山庄问题领导小组”，确定了本案司法处置的“四项原则”，即“在法律框架内严格依法解决、着重保障民生、兼顾其他债权人利益、开通便民通道提供优质司法服务”，领导小组汇集了济南两级法院多名审判业务经营，由济南中院院长亲自挂帅。

　　解决采石山庄问题，遇到的第一个难题就是优先受偿权问题，这也是当下一旦开发商破产清算，祥云国际购房者所面临的问题，现实是，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可优先于抵押人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以保障，问题无法得到彻底解决。

　　最终，济南市中院从维护群众生存权和发展权的角度，在反复调研论证的基础上，形成了相对于承包人的建设工程价款和抵押权人抵押权而言，购房户的基本债权应优先受偿的意见。

　　“消费者买受人享有优先权，是因为消费者的利益属于生存利益，而银行、建筑商等的利益属于经营利益，生存利益应当优先保护，而经营利益应当退居其次。”彼时济南市中院执行庭副厅长介绍说。

　　前述律师称，河北联邦在销售过程中出现的违规理财项目，其实也揭示了中小房企融资难的现状，非常规的地下融资方式广泛存在于房地产市场。“此事或可借鉴三联彩石山庄的‘救活’经验，争取政府出面疏通各方关系，最终找到并购重组企业。”该律师说。

　　“建议业主尽量地参与法院申报，不过大部分业主需要申报的不是债权，而是《破产法》第十八条规定的取回权，也就是要求开发商或接盘人办理房产证和解决后续问题的权利。”北京大成律师事务所律师于文涛说。此外，于文涛还强调，目前已全部付款或办理按揭并实际交付的房屋破产清算不会收回房子退款付息，更不会因为参与申报取回权而造成房子被收回。

　　就河北联邦及祥云国际破产重整的进展情况，及上万名业主的善后安置问题，环球网财经书面采访了河北省政府、石家庄市公安局、石家庄市中级人民法院、石家庄市桥西区政府，截至环球网财经记者发稿，未有任何回复。

　　根据石家庄市中级人民法院通知书，第一次债权人会议将于2017年3月17日召开。对于结果，邢爱国、孟云等多位接受环球网财经记者采访的业主表示，只能期待最好的结果出现。

　　【第三章：北京房价疯涨17个月：728万砍价到745万成交】

　　北京又疯狂？卖家报728万，买家从7点砍价到夜里11点，745万成交…

　　北京房价怎么了？小编朋友圈、微博圈里都在刷北京疯狂的房价。

　　说在北京，一朋友买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交…小编有点看晕了，有点爬不起来…

　　刚想振作下的小编，又了解到另一真相：

　　就这几天，一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平……一时间，关于北京以及环北京房价成为焦点话题。

　　中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨。

　　于此同时，三四线城市楼市火爆，接力上涨，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

　　北京连涨17个月

　　有这么一条朋友圈，可能不少朋友都关注到：“如果觉得没什么可以奋斗的动力，那么就去大北京看看房子吧”，券商中国记者就去查了下这“奋斗的动力”到底是多少马力。

　　中国房地产业协会发布的房价行情显示，大首都房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平（2017年2月），涨幅高达38.72%。

　　近日，在北京乐居发起“你认为北京房价今年会降吗？”大调查中， 76%网友认为北京房价过高，不能接受，可以勉强接受的仅占17%。但是，在对未来房价的发展趋势看法上，50%的网友仍然看涨未来房价，只有20%调查者认为未来房价有所下降。

　　克而瑞北京高级分析师崔秀程表示，近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。而以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，会刺激房价上涨。

　　三四线城市逆袭北上广深

　　以为北京连续上涨与你无关？事实上，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

　　据中国指数研究院的数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

　　根据国信证券的统计，在有完整房地产日交易数据的62个城市中，自2017年以来（1月1日至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。

　　值得注意的是，这些城市绝大部分为三、四线。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

　　以北京周边区域为例，受土地供应以及需求旺盛等因素影响，溢价明显，大批投资客涌入。据记者不完全统计，环京地区已有8个县市出台限购政策。

　　“北三县”房价打滚儿涨

　　目前，以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨，投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。

　　记者看到，涿州在售新盘价格已经达到20000左右元/平，承德一在售楼盘均价达37000元/平，怀来县在售新盘数量较多，均价在12500元/平~ 34500元/平不等。

　　隶属于河北省三河市的燕郊镇，由于毗邻北京，房价涨幅明显。燕郊某楼盘一居的成交价40332元/平，步入4万元时代。

　　不仅价格普遍较高，甚至出现了新盘连夜跳价的情形。

　　记者致电河北石家庄某售楼处后了解到，该楼盘昨天价格刚从16000元/平，连夜上调至17800元/平，而此前网上公布的价格仅为14000元/平。需要注意的是，这一楼盘距离北京约300公里。

　　中投证券认为，2月份热点城市房价较快增长现象已使部分区域跟进收紧政策，房价增幅再度加速上涨，需警惕过热城市继续出台收紧政策。

　　新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，这些城市主要有三个类型：

　　第一种是一线城市都市圈周边城市，比如河北廊坊；

　　第二种是去年去库存力度较大的城市，较为明显的是连续3年不供地的常州；

　　第三种则是一二线城市低端产业人口外流，返乡置业情况较多的城市，比如安庆和韶关。

　　深圳楼市故事多

　　再来看看深圳的楼市，最近也是比较热闹：一楼盘特价房价格下调引发个别业主维权、某投资客数十套房产降价套现……

　　不过，这些都是个例。

　　总的来看，深圳房价在经过5个月下行调整后稍显平稳，上月维持54532元/平。

　　不仅价格连续下跌，成交也降至近年来“冰点”。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，仅高于2012年同期水平。

　　3月以来，深圳市场成交出现了回暖。深圳中原研究中心数据显示，截至3月12日，3月份深圳一手住宅累计成交379套，成交均价52539元/平；二手住宅累计成交1366套，成交均价53000元/平。

　　记者采访了多家大型地产中介工作人员后普遍表示，近日，深圳楼市带看数量增加，部分区域价格有明显上涨，总体成交也出现了回暖。

　　上周深圳中原经理指数68.2%，环比上升4.25%，对后世看涨的经理人人数占比达到46%。近期经理人信心随市场整体好转惯性回升。

　　深圳中原研究中心表示，目前新房市场在开发商积极销售状态的带动下，市场信心回升，实际成交明显好转。从今年的政府工作目标来看，深圳楼市成交恢复速度不会过快，未来将在适应调控政策的过程中缓慢恢复。但短期来看，市场实际成交仍处在楼市回暖周期内，成交水平较之前会有很明显的增强。

　　未来三四线分化持续

　　值得注意的是，与此前一、二线城市普遍大涨不同，三、四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三、四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

　　方正证券(8.610, 0.07, 0.82%)任泽平认为，销售火爆的三、四线城市主要分为三类：

　　其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

　　其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。

　　其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%。

　　总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

　　国内外经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三、四线城市向一、二线大都市圈及卫星城迁移，部分三、四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

　　任泽平表示，在人口迁移趋势上，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三、四线城市内部分化明显。

　　房地产投资何去何从？

　　未来房地产投资何去何从？

　　海通证券姜超在《2017年2季度经济和资本市场展望》中认为，货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。

　　姜超表示，虽然今年货币利率大幅提高，资金流出压力有所缓解，但2月份外储余额仍比去年年末下降。因此，仅仅提高货币利率不足以稳定汇率，如果货币持续超发，汇率贬值压力将持续存在。因此要稳定汇率，还必须坚决去杠杆收货币、降低货币增速，这将使得依赖于货币超发的房价受到冲击。稳汇率需收货币，房地产凛冬将至。2016年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致汇率贬值。2017年受去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。

　　近日，经济学家马光远在深圳表示，2016年是中国最后一次短期房价暴涨，未来楼市将分化，房地产的机会只在10个核心城市，很多城市碰都不能碰。

　　马光远认为，中国的好城市和好房子是稀缺资源，未来只有20%的城市住房具有投资价值，只有20%的楼盘才值得买。北上深广的房子，实质是一张分享城市公共资源和福利的船票。

　　同时，他提醒，2017年有通胀风险，这是考虑要买房的新因素。而未来十年，中产投资要有避险思维。

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