枣庄城市综合开发2023债权资产 枣庄城市发展集团

深业云筑这户型图设计的好，看上去有赠送面积。不过，户型整体面积增大不少。80多平只有一卫，差不多100平才有两卫。

深业云筑项目将融入自然与城市结合的空间体验特点，打造集居住，休闲为一体的都市时尚生活圈为设计主旨，建筑外立面采用简洁流线的现代建筑风格，简约大方；项目采用围合式布局，最大化内部花园，在骑楼街角设置开放式空间衔接公园，使项目与公园彼此衔接，结合人行出入口以及街角商业造型的相互呼应，突显项目整体性。

【深圳深业云筑开发商售楼处电话：400-811-3080 中介勿扰】

温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，过来看房请提前来电预约，谢谢配合！

光明的深业云筑，在附近兜了一圈，发现项目周边居住氛围挺不错，商业、教育等配套都挺完善，价格方面，据了解，项目周边目前没有新房住宅在售，距离项目约1公里的天汇城住宅已售罄，当时均价约4.45万/平，周边二手房挂牌价大概在5.5-6.8万/平。

项目介绍

项目分两期开发

深业云筑位于光明区公明街道，南临公明南环大道，原为石家村里的工业园区旧改，曾用名是深业信宏城。

项目总占地约5万方，建筑面积约32万方，绿化率30%，容积率4.572，整体分为两期开发，以住宅为主，辅以少量底层商业。

项目分南区(一期)、北区(二期)，共由14栋高层住宅组成。

（深业云筑效果图）

【 开发商 】：深业鹏基南方（集团）有限公司

【项目规模】：本期占地约3万㎡，建面约13万㎡

【一期套数】：751套住宅

【产品户型】：约87-143㎡

【装修标准】：送装修

【楼栋层数】：31层 /32层

【 梯户比 】：2梯4户 /2梯6户

【 容积率 】：4.33

【 绿化率 】：约40%

【车位数量】：1520个

【物业公司】：深业集团物业管理有限公司

【项目地址】：深圳市光明区公明南环大道与长春路交汇处

深业云筑（原：深业信宏城）位于光明新区公明街道，南临公明南环大道，更新单元用地面积90417.5㎡，拆除用地面积87684.1㎡，开发建设用地面积48680.3㎡（含划入零星用地2733.4㎡）。

开发商实力

深业集团有限公司（简称“深业集团”）是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。集团前身深业（集团）有限公司于1983年在香港注册成立。目前，集团以房地产开发、运营服务、基础设施建设、新兴产业投资为主业，同时涉足现代农业、高科技制造等领域。截至2019年末，集团资产总额近1400亿元，净资产500亿元，土地储备近1,000万㎡。

深业信宏城实施主体为深圳市深业明宏地产开发有限公司，查询工商信息显示，该公司的大股东为深业鹏基（集团）有限公司（持股65%）。深业鹏基(集团)有限公司（简称“深业鹏基”）是深圳市国资委下辖的全资国有企业，隶属于深业集团有限公司（简称“深业集团”）。

区域价值

地处光明“城市副中心”——公明片区

享光明科学城等一系列发展利好

深业云筑所在地光明，地处深圳西北侧，位于广深港发展中轴，是广深科技创新走廊的重要节点，也是粤港澳大湾区核心区域之一，被赋予了“世界一流科学城和深圳北部中心”的定位。

光明区域规划

此外，光明上接华为松山湖，下临南山科技园，是深圳科技发展核心轴上的关键区域，且土地资源广，是深圳城市发展重要腹地。

光明这几年在交通、产业及市政配套等方面均有突飞猛进的表现，发展预期也十分明朗。

商业方面，据不完全统计，目前片区已有十几个商业项目，体量超70万㎡，涉及企业包括宏发、龙光、星河等众多实力房企。

除了已开业的宏发光明大仟里、中粮云景广场、勤诚达K+广场、龙光玖龙台、蓝鲸世界外，即将开业的万达广场也将成为新的商业打卡点。

光明万达广场效果图

交通方面，将打造综合性国家科学中心交通枢纽。区域内有光明城高铁，它的扩建“升级”即将完成，不仅能一站到达深圳北，还能实现两小时直达赣州。除此之外还有已开通的6号线，在建中的6号线延长线/13/18号线，规划中的26/29/30号线。

光明城枢纽

教育方面，探索集团化办学模式，引进了中科院深圳理工大学附属实验学校、中山大学附属中小学、深圳教科院附小、华中师大勤诚达学校、深圳实验光明学校等学校，新增学区3.4万个。

深圳实验光明学校

产业方面，仅仅在核心片区范围内，预计将聚集6000家科技及服务类企业、汇聚15万名产业人群(信息来源于光明政府网)。如此密集的科研、产业设施，将催生较大的住房需求。

相对光明片区来说，作为项目所在地的光明“城市副中心”——公明，从居住人气上，明显高于一旁的光明。

不过由于片区开发时间早，现在可开发利用新地较为紧张，大手笔规划的发挥空间还是不如光明片区，只能通过城市更新改造来完成片区的城建面貌升级。

公明片区的产业主要是传统制造业，较为知名的是内衣、钟表和模具产业基地，其中与项目距离最近的产业基地是钟表产业集群基地。

钟表产业集群基地，总规划面积114万㎡，聚集了飞亚达、天王、依波、宝时捷、格雅、星皇等知名钟表企业约900家，年产值650亿元，出口值、出口量均占全国50%以上。

钟表产业集群基地

未来，公明还将加快二次开发，按照光明科学城战略布局，积极推进核心产业发展，做强主导产业，深化其他产业协同发展，实现医疗、教育、基础设施配套等与国际化接轨。

—深筑云系 大城纯筑臻品美学云—

现代极简立面，辉映艺术格调;两栖独立泳池，拥享跌水乐趣;抬高式园林设计，自然高差筑就美境。

—深筑云系 大城纯筑臻品品质云—

双入户归家大堂，彰显阔绰尺度；约2.3m高入户门，酒店式奢华享受；架空层泛会所，满足全龄愉悦时光。

—深筑云系 大城纯筑臻品服务云—

深业物业体系；国家一级资质物业定制待遇；全国20多个中大城市高品质业主品牌的共识，30多年极致经验；构筑“深享居”专属服务体系，臻享美好生活。

【口碑品牌--国企深业 匠心筑造品质大城】

39载国企标范，深业鹏南集团曾荣获“中国房地产百优企业”、“中国房地产诚信企业”等多项荣誉称号。深业首进光明，匠心打造品质纯居大城，引领光明生活方式迭代升级。

周边配套

深圳楼市经年共识：大社区环境好，配套全，人气足。

光明区近年土拍地块多为 1-3万㎡小地块，因此今年推出项目多为 300-500户的小盘项目。深业云筑以占地面积 4.86万㎡、总建面 32.7万㎡的规模，在光明区今年上市的20个新盘中，为光明第二大盘。

▲ 图9 2022光明区20个新盘统计表

项目分两期开发。一期南地块，占地面积 3.02万㎡，计容建筑面积 13.06万㎡，其中商业 0.8万㎡，住宅 11.7万㎡（含保障性住房 1.9万㎡），公共配套 0.56万㎡（含幼儿园 0.3万㎡），容积率 4.33。

▲ 图10 深业云筑一期模型

二期北地块，占地面积 1.85万㎡，计容建筑面积 9.17万㎡，其中商业 0.4万㎡，住宅 8.23万㎡，公共配套 0.3万㎡（含 0.25万㎡公交首末站），容积率 4.85。

毗邻：深圳科教院光明小学

项目所在区域居住氛围浓厚，紧邻 36班深圳市教育科学院实验小学光明校区，距离政府斥资 18亿打造的深外高中园（ 6300个学位，将于 2022年秋季开学招生）约 500米，光明区高级中学约 800米。

▲ 图12 深业云筑周边学校、医院、公园

双地铁，出行便利

项目距离地铁 6号线公明广场站约 1.1公里，距离预计 2023年通车的地铁 13号线公明南站约 700米。

▲ 图13 深业云筑周边交通图

最成熟的公明商圈，光明的最大MALL

项目所在的马田街道，北邻光明区成熟度最高的公明商圈，工业基础好，人口位居光明全区第一，项目 3公里生活圈的公共配套如下表。

▲ 图14 深业云筑3公里生活圈

三公园：石家北街心公园（规划）、尖岗湖公园、红花山公园等；

▲ 图15 从石家北街心公园，眺望深业云筑（效果图）

▲ 图16 尖岗湖公园实景图

两文体中心：光明区文艺术中心（文化馆、图书馆、艺术发展中心）、光明区红花山体育中心等。

▲ 图17 左：红花山体育中心，右：光明区文化馆、图书馆

两医院：中国科学院大学深圳医院（西院区）、宝田医院等。

▲ 图18 左：中科院大学深圳医院西院区，右：宝田医院

学校齐全：自带幼儿园、深圳市教科院实验小学光明校区、深圳外国语学校高中园、公明中英文学校、公明中学等；

▲ 图19 深圳教科院光明校区与项目一街之隔

四大商业：光明区最大的购物中心15万㎡大仟里购物中心、3.8万㎡天虹商场、2.2万㎡百佳华商场、4.1万㎡公明综合市场等。

▲ 图20 光明最大MALL：大仟里购物中心

▲ 图21 光明区最成熟的公明商圈

中国最大钟表产业基地：光明时间谷

距离项目仅 1.1公里，尖岗湖公园之畔的光明时间谷——深圳市钟表产业集聚基地，是中国最大的钟表产业基地，完整的产业链，拥有自主品牌 170多个，钟表产量占全球钟表产量 40%以上，造就深圳“中国钟表之都”。

时间谷还有依波钟表文化博物馆、飞亚达计时文化中心等文化场馆。

▲ 图22 距离深业云筑约 1公里的光明时间谷

既有时间谷产业小镇，又有大仟里购物中心，光明全区内像深业云筑这样产城融合区域的项目很少见到。

【教育配套--学府环伺，一站式全龄段教育】

项目自带12班制公立幼儿园；小学：一路之隔教科院实验小学（光明）；中学：2公里范围内光明第二中学、光明高级中学、光明高中园（在建）。

项目紧邻深圳市科教院实验小学、光明高级中学及政府斥资18亿打造光明高中园（6300个学位），享优质教育资源；

光明高中园

项目西南面规划光明高中城。光明高中城投资18.4亿，用地面积17.9公顷，总建筑面积230000㎡。办学规模126个班。预计于2022年建成，秋季将开始入学招生。

深圳教科院实验小学

项目旁配建有深圳教科院实验小学（原为信宏城小学）。办学规模为36个班，于2019年9月正式开学。

【轨道交通--高效互联枢纽 先行深圳速度】

双高速：邻近龙大高速、南光高速两大城市动脉，畅达福田南山核心区；双地铁：地铁6号线公明广场站约1.1km、13号线公明南站（在建）约700m，创享湾芯生活；主干道：毗邻公明南环大道、松白路等主干道，高效通达全城。

项目位于深圳市光明区公明街道，光明区是一个生态型高新技术产业新城，生态环境优美。位处广深港科技创新走廊的重要节点，为粤港澳大湾区发展的战略核心点之一。作为深圳最年轻的行政区，光明区未来着力打造成为世界一流科学城、 深圳北部中心。

地 铁：6号线公明广场站，13号线公明南站（规划中）步行约500米

高 铁：光明高铁站、深圳北站

13号线作为一条南北轴线，链接了南山-石岩-光明等区域，并规划链接东莞5号线。届时从项目出发，将方便直达东莞松山湖、光明中心区、石岩枢纽、西丽留仙洞总部、南山高新园等地。

13号线一期（上屋-深圳湾口岸站）预计于2023年正式通车。

【商业消费--2KM纯居都芯圈 悦享都市潮流生活】

大仟里：光明首家建面约15万方的一站式购物中心，800米即达，华发综合体（旧改中）：规划建面约46万㎡，其中含约15万㎡购物中心、甲级写字楼、五星级酒店。

距光明区最大商业综合体光明大仟里仅1公里，生活配套齐全。

休闲配套：红花山公园、陈仙姑祠、公明广场

周边商业：光明大仟里、天虹商场（公明店）

周边医院：深圳宝田医院、明顺堂中医院、中国科学院大学深圳医院

【生态环境--绿意为伴 公园旁的健康人居】

石家北街心公园(在建)：一路之隔，总占地约2.6万㎡社区公园，享自然为邻；尖岗湖公园：距项目约600米，13万㎡钟表文化主题公园，寻城央之趣；红花山公园：2公里可达，景观核心城市公园，登高眺远，怡然自得。

交通配套

多条干道：公明南环大道、松白路等主干道，高效通达区域交通节点

双高速：龙大高速、南光高速。畅达南山、福田核心区域

双地铁：6号线公明广场站约1.1公里、13号线公明南站（在建中）步行约700米，贯穿南山科技园、深圳湾、后海总部基地

13号线一期（上屋-深圳湾口岸）预计2023年正式通车

高铁：光明高铁站、深圳北站

教育配套

幼儿园：自带12班公办幼儿园

小学：光明教科院实验小学

中学：光明区第二中学

光明高级中学、光明高中高（在建中）等学校环绕

精英教育汇聚，共沐书香

商业配套

大仟里：建面约15万㎡一站式购物中心，步行约800米

华发综合体（旧改中）：规划建面约46万㎡（其中包含约15万㎡购物中心、甲级写字楼、五星级酒店）

生态配套

红花山公园：约2公里，景观核心城市公园，登高眺远，怡然自得

尖岗湖公园：距离项目约600米，13万㎡钟表文化主题公园

石家北街心公园（在建）：一路之隔，总占地约2.6万㎡社区公园，享自然为邻

医疗配套

深圳宝田医院、明顺堂中医院、中国科学院大学深圳医院

户型鉴赏

建面约87-143㎡3-4房住宅

首批将推出住宅751套，建筑面积约87-143㎡。

项目效果图

约87㎡

E1户型3房2厅1卫

分布：2栋1/2/3单元03/04

约98㎡

D1/2/3户型3房2厅2卫

分布：

2栋1/2/3单元01/02/05

2栋5/6单元01/02

约128㎡

B1/2/3户型4房2厅2卫

分布：

2栋5单元04

2栋1/2/3单元06

约143㎡

A1户型4+1房2厅2卫

分布：

2栋5单元03

2栋6单元03/04

周边对比

舒适的户型尺度，2022 深圳天花板

据“深业云筑与深圳其它项目户型尺度对比表”，深业云筑 87-143㎡四款户型的开间尺度，均明显比其它项目户型要宽裕得多。

深业云筑的云景D1户型 98㎡户型的客厅开间 3.88米，而其它项目户型为 3.3-3.6米；次卧开间 2.8-3.0米，其它项目户型为 2.4-2.8米。

深业云筑的云舒A1户型 143㎡户型的客厅开间 4.5米，而其它项目户型为 4.1-4.2米；主卧开间 3.7米，其它项目户型 3.45-3.6米。

▲ 图31 深业云筑与深圳其它项目户型尺度对比表

使用率，超过所有项目户型

据“深圳住宅项目使用率统计表”，深业云筑的 3梯 6户单元，使用率81.2- 81.4 %，称冠深圳住宅；2梯 4户单元，使用率 79.9-80.5%，在深圳名列前茅。

▲ 图32 深业云筑一期使用率计算表

使用率=建筑面积/套内面积，并不包含拓展面积。如果加上拓展面积，深业云筑的得房率，在今年的深圳楼市中首屈一指。

▲ 图33 深圳住宅项目使用率统计表

门高，产品成熟标志

广东传统民俗，要求入户大门，高于户内的内门。在广东地区，判断一个住宅项目的产品是否成熟，就看大门和内门的高度关系。

深业云筑的层高 2.9米；入户门高 2.2米，内门高 2.15米。在尊重民俗的同时，也尊重市场。

▲ 图34 深圳住宅项目入户大门、内门净高统计表

车位比1.44，深圳名列前茅

从“2022 深圳住宅项目车位比统计表”中可见，目前深圳项目的车位比，已比前些年大为提高。

深业云筑为纯住区项目，总户数 1706户，总车位数 2466个，车位比 1.44。车位比堪比豪宅的车位比，车位颇为充足。

▲ 图35 2022 深圳住宅项目车位比统计表

一期总户数 1284户，车位数 1520个，车位比 1.18，满足 1户 1车位的要求。

效果图鉴赏

光明科学城效果图

规划示意图

项目效果图

项目幼儿园配套效果图

项目效果图

项目园林景观效果图

项目配套效果图

实景拍摄

（项目实体施工图）

（项目装配式建筑）

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