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深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目稳步推进 新桥东先进制造产业园“工业上楼”先行示范

建设中的新桥东先进制造产业园。

5月17日，以“制造业当家 领湾向未来”为主题的先进制造企业高质量发展交流大会在上海举行。本次交流大会由深圳市工业和信息化局、深圳市宝安区人民政府、深圳市投资控股有限公司联合主办，大会重点推介的是新桥东先进制造产业园。

制造业是国家经济命脉所系。深圳市委、市政府坚持工业立市、制造强市战略，近年把工业空间作为城市基础设施加以保障，全方位夯实制造业家当。今年深圳市政府工作报告和高质量发展十大计划均明确提出实施“工业上楼”计划，打造“垂直工厂”，力争为产业空间突围提供深圳范例。新桥东先进制造产业园由宝安区政府与世界500强深圳市投资控股有限公司合力开发，是深圳市20大先进制造业园区之一、深圳高新区宝安园区重要组成部分，也是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目和“工业上楼”先行示范园区。产业园目前正在以企业需求为导向，探索走出一条高品质、低成本、定制化的厂房空间供给新路径。

该产业园是如何规划、建设、运营的呢？昨天，记者前往采访，走进位于宝安区新桥街道创新智慧港18楼的展厅，透过玻璃向远处眺望，“一半山水一半城”的规划格局映入眼帘，新桥东先进制造产业园全貌尽收眼底。只见项目一期共8个地块72万平方米已全面开工，首开区20万平方米厂房已于3月初全面封顶，先进制造产业园雏形初显。

建设产城人融合的宜居园区

一个园区就是一座城

新桥东先进制造产业园项目紧扣深圳“20+8”战略性新兴产业发展需求，瞄准投资超500亿元，建筑空间超500万平方米，GDP超500亿元的“3个500”目标，按照速度示范、产业示范、运营示范的“3个示范”要求，通过强有力的高位统筹，全面推进园区内产业集群之间的整体协同发展。

产业园位于广深高速与大外环高速的交会处，毗邻凤凰山和洪田火山两大森林公园，周边环绕长流陂、七沥、屋山、凤岩四个水库，通山达水。这里距宝安机场15分钟车程，距国际会展中心20分钟车程，距计划2024年通车的深中通道18分钟车程。在现场可看到，产业园用地被写着“政企强强联袂 共筑全球标杆园区”“高硬件配置 满足企业所需”等宣传语的挡板环绕，土地大多已被清理平整，一眼望不到头。

这种连片开发的大面积土地，在宝安区罕见。宝安区拥有超过5万家制造业企业、7000余家国家高新技术企业和135家专精特新“小巨人”企业，位列全国创新百强区第二、投资竞争力百强区第三、工业百强区第四，是典型的制造业大区强区。如何在新形势下，充分盘活存量空间利用效率，解决传统制造园区工业不连片和供地不保障等共性难题？这成为超大城市发展高端制造业必须破局的新命题。为此，新桥东先进制造产业园作了有益的探索。

宝安区跳脱传统单个园区建设模式，项目自启动之初即规划研究2.3平方公里，以连片开发、统筹建设模式，打造新桥东“百万平方”先进制造产业园，满足先进制造业重大产业项目落地需要。

新桥东先进制造产业园蓝图已绘就，将充分依托得天独厚的生态资源，营造山水城景交融、人与自然和谐共生的绿色城市形态，打造独具魅力的城市第六立面，形成“生产、生态、生活”三生融合的产城示范。

“未来，我们希望在这里能打造30分钟步行生态圈。人们在这里只需步行30分钟内即可抵达办公场地、文体中心、学校、医院等。”深圳市宝安实业集团有限公司副总经理杨伟贤介绍，园区内高标准规划了产业宿舍、人才房、商务公寓、商品住宅等居住产品，打造街区、社区、集中商业及酒店等多层次商业设施，配有幼儿园、小学、初中、高中等丰富的教育资源，集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能于一体，依托“两山四湖”景观优势构建空中花园全新场景，实现一个园区就是一座城。

打造高品质低成本优质空间

上下楼就是上下游

昨天，记者来到新桥东先进制造产业园一期A座，中建八局南方建设有限公司项目生产经理姜一男跟记者介绍，今年3月一期A座提前1个月顺利封顶，预计明年一季度建成并投入运营。整个园区建成后，可提供183万平方米高品质低成本产业空间。

走进项目内可看到，跟普通厂房比，层高更高、面积更大。一期工程现场负责人李壮说：“相比于传统厂房标准层面积2000平方米左右，企业不同生产环节分布在不同楼层，这里的厂房设计3600平方米至5300平方米的大平层生产空间，企业可将不同生产环节布局在同一楼层，大大提高了转运效率。”

深圳市宝安实业集团有限公司副总经理谭林华表示，新桥东先进制造产业园在空间安排、功能布局、体制机制设计上打破传统，创新双首层、大小空间叠加、高层独门独院三种工业上楼模式，制定工业上楼产品标准，形成10大产品要素共30个技术标准，打造楼层高、大荷载的高品质厂房，配备智能化的运营管理系统，提升人流、物流的运行效率，让“工业上楼”上得更高、上得更优，全方位实现“上下楼就是上下游”。

传统厂房利用率低、品质相对低端、配套并不齐全、缺乏定制化考虑，难以满足当下时代制造业需求，随着工业4.0和数字化浪潮席卷而来，传统制造业也正向自动化、数字化、智能化转型。“为进一步满足企业物流需求，在新桥东先进制造产业园中，我们还将探索采用包括数字孪生、数字仿真、智慧物流等新技术，优化上楼企业进出货效率，并计划通过使用无人叉车、智能搬运机器人、智能电梯控制系统等，打破传统园区货梯无序管理状态，助力企业提升生产运营效率。”谭林华说。

扩容高效协同产业生态圈层

一个园区就是一个产业生态圈

传统产业园区更依赖土地、税收等优惠政策开展招商引资，忽略了产业资源的前期导入和专业化的管理运营服务，导致其它地方一些产业园区未能真正培育起内生动力，未能形成良好的产业生态。宝安区新桥东先进制造产业园创新引入世界500强企业深投控，强化产业资源前期导入和园区管理运营服务，坚持以市场化机制与链长龙头企业合作，加速产业优质资源集聚，全面搭建“三创结合”的生态体系，实现一个园区就是一个产业生态圈。

在产业招商方面，产业园全面发挥深投控在科技产业投资领域和生态合作伙伴的资源优势，结合片区产业集群规划，围绕工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大产业集群，广泛链接专精特新“小巨人”、国家制造业单项冠军、上市及拟上市企业等众多高新技术企业，大力引进工业互联网、工艺验证、公共技术服务等平台和创新机构，精准导入龙头企业、链主企业，吸引全球高端优质资源。截至目前，园区已有近80家意向入驻企业，合计需求近160万平方米。

“完善服务企业长效机制，提高服务企业能力水平是做好企业可持续发展的重要保障。”深圳市宝安实业集团有限公司副总经理戴海佳介绍，在园区运营方面，充分借鉴深投控在深圳高新区科技园区开发运营管理经验，创新成立园区运营公司，建设工业展览馆、科技图书馆等公共功能场馆，以及科技金融联盟、创业投资联盟等投融资服务载体，构建专业化、标准化、数字化的全链条运营服务体系。着力打造政务、产业、企业管理、商务及生活四大全生命周期公共服务体系，为企业提供整合入园落户、制造上楼、创新研发、产业集聚、平台建设、人才引育等多方面形成的专项政策，全面降低企业运营成本，营造可持续发展生态环境；同时，创新金融服务，成立园区专项基金，将社会资本引入产业，实施精准滴灌，加快孵化和培育优质企业。

制造业当家各项优势凸显，必将吸引更多优质产业、高端项目向新桥东先进制造产业园聚集。据有关部门预计，到2028年，产业园可实现投资超500亿元，建筑空间超500万平方米，GDP超500亿元的目标。预计园区全面建成后，将集聚300－400家先进制造业企业，提供近7万个就业岗位，形成千亿产值，为实现“制造强国”提供深圳样板。

来源：政信理财网，更多详情请咨询理财顾问：136-2194-8357（微信同）

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