市中区城投2023年收益权项目 城投新楼盘

催更《郑州楼市全景图》的朋友们对不起，12月刊来晚了！

口罩原因，10月到11月郑州几乎是停摆了，《郑州楼市全景图》一直未更新。

本着提供实时、真实信息的原则，刚刚全面放开胖虎就投入到了调研当中，但不小心中招（已阳康）拖了调研进度，导致更新的这个节点略显尴尬。

12月的郑州楼市什么情况？又有谁降价了？未来什么预测？本文通通告诉你！

PS：文末附《郑州楼市全景图》12月刊，可自行领取。

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12月的郑州楼市又降价了（全国都在降，这一点需要正视），且王炸项目不断。

没有最低！只有更低！

碧桂园天玺湾，精装小高层14000元/㎡，不挑楼层13000元/㎡可以买到。

吓人！这可是高高在上的杨金！

前两年还是18000打底，直降4000元/㎡把其他项目干懵了，天伦城、东方宇亿万林府被迫降到14000元/㎡跟上。

碧桂园凤凰城二期，精装高层11000元/㎡，少量毛坯顶底8000元/㎡。

碧桂园凤凰城一期首开16000元/㎡、二期首开15000元/㎡，隔壁的华瑞紫韵城、裕华城毛坯还要13000元/㎡了，这次实打实直接降到11000元/㎡击穿了常西湖新区。

中海云著湖居，精装32000元/㎡，置业顾问表示还可以再谈。

北龙湖未幸免，去年洋房限价涨到了42900元/㎡，一片叫好声，不到一年中海云著湖居却出现了梦回5年前的32000元/㎡精装洋房，倒逼绿城湖畔云庐、华润瑞府不得不打出一些特价应对。

远洋臻园，高层9000元/㎡，首付6万，剩余全部贷款。

华发峰景湾，精装小高层14000元/㎡，滨河国际新城集体迈到14000元/㎡时代。

······

过去的降价，来来回回就是四环的几个，看上的不降，看不上的一直降。

眼下的降价，头部开发商带头，主战场转移到主城区，北龙湖照样降。

理性去看的话，郑州已经下降几年了，留下的可降空间已经非常有限了，基本上出现的都是非常有诚意的降价。

但是非常尴尬，这波有诚意的降价几乎没有掀起什么波澜。

特殊时期是一个原因，更多是购房者的情绪早已变了，不是价格不心动，而是不敢买。

三年大疫许多人担心收入、担心楼市继续下跌，这都是表面；本质上讲，还是当下楼市的不稳定因素、风险太大，购房者的意识越发觉醒。

2

2021年郑州市主城区共计备案成交（房管局备案数据）了71180套住宅，2022年截止到11月共计备案成交了33054套住宅。

即便是还有12月的数据未知，按照目前的情况来看，基本可以确定腰折。

仔细观察数据，非常明显，刚需默默捂紧钱包不买房了。

PS：完整版备案数据表有几百个项目，文章不方便放，有需要的可以扫描文末二维码领取。

截止到11月，郑州市主城区备案成交的TOP10几乎被改善项目霸榜。

TOP1现象级项目华润幸福里，TOP2北龙湖北岸万科拾谧森语，TOP3金水北美盛教育港湾，前TOP5全部是改善项目，前TOP10只有碧桂园凤凰城一个纯刚需项目。

郑州历年的TOP10项目，基本上以刚需项目为主，碧桂园西湖、鑫苑国际新城、绿都澜湾都是过往的销冠，毕竟郑州还是个偏刚需的城市，有大量的刚需项目支撑。

全年备案成交数据腰折时，TOP10被改善项目霸榜，意味着郑州的刚需购房大量消失，或者说捂紧钱包不买房了。

有挺多原因的。

比如买涨不买跌的观望情绪严重。

郑州这几年一跌再跌，购房者的热情普遍较低，即使是刚需也不例外，再加上这段时间接二连三无限制降价，进一步加重了这种持币观望的心态。

比如口罩增加了购房的不确定性。

这两年破产的企业大有人在，让更多人意识到了现金的重要性，一些原本想买房的刚需购房者有了危机意识开始担惊受怕不敢买房。

比如期房有烂尾风险。

郑州楼市大都是期房，本身有一定的风险，加上一些开发商频出负面，以致于开发商和购房者的关系逐渐恶化，购房者买房更加谨慎。

还好有政策端积极救市、政府积极推进保交楼，未来有向好的趋势。

但是趋势之下有短期波动，转折点或许是明年，或许是后年，这是现在郑州楼市最大的不确定性。

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黑暗终将过去，黎明一定如约来到。

明年的郑州楼市，还有一些想象空间。

① 2023年郑州楼市将以去库存为主。

2022年土拍情况大家都知道，基本上以城投兜底为主，城投的项目推进比较慢，2023年纯新盘数量是历史新低。

再一个，口罩下经济低迷，购房者不愿意折腾、不愿意置换了，这波数量庞大的购买力随着全面放开会逐渐起来，但整个郑州楼市供大于求，一些板块库存量远超实际需求，去化还需要些时间。

② 2023年郑州楼市将继续内卷。

2022年可以说是郑州楼市内卷最严重的一年，很多项目急速降价，挤掉了泡沫。

2023年经济重振旗鼓，全国回暖势在必行，但重塑购房者信心还需要时间，至少上半年还有机会享受大的折扣优惠。

③ 2023年刚需重新崛起。

随着新房市场降价大战打响，新项目面临低价的挑战，只会越来越刚需。

同理二手压力一样，目前已经降价抛售的房源比比皆是，未来没有学区加持的二手是打不过同区域新房的，二手将越来越刚需化。

政策暖风频吹，激活刚需是迟早的。

4

回到《郑州楼市全景图》12月刊，本月根据主城区调研做了价格修改，可自行对比重点关注项目。

新项目增加了兰溪文苑（龙子湖新项目，已确定高低配）、佳田老鸦陈项目（佳田与天河投资合作，老鸦陈继续内卷）、中建元熙府（滨河国际新城新项目，纯小高层设计），这些项目可长期关注。

上半年值得的新项目有保利璞悦、亚新星云湾、万科山河道、越秀金悦文华等，一、二季度将陆续开盘。

推荐项目暂停，待后续内部讨论后更新。

电子版《郑州楼市全景图》还是老样子，扫描下面的百度网盘二维码进入网盘，可自行下载、保存。

胖虎主编读者交流群内将同步传播高清电子版，其他米宅郑州买房社、破竹、郑州找笋等社群可联系米宅工作人员获取。

来源：政信理财网，更多详情请咨询理财顾问：136-2194-8357（微信同）

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