2022汝阳城投债权项目 汝州市城投

9月9日，广州第三批集中供地正式挂牌。

本轮将出让20宗地，总面积389万平，起拍总价538亿元。将于10月10日9时起进行限时竞价。

涉及天河（2宗）、海珠（3宗）、荔湾（2宗）、白云（2宗）、黄埔（1宗）、番禺（2宗）、花都（3宗）、南沙（3宗）、增城（1宗）、从化（1宗 ），全市仅越秀缺席。

看点有N：

一、相比前两轮，供地数量增加，起拍总金额翻倍。

二、天河继续上场，海珠都唔执输。

三、房企暴雷退地再上市，包括华夏幸福的新隆沙地块、恒大足球场商住地。

四、天河、白云回炉地降价3个亿再卖。

五、竞自持全面取消

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土拍“赶作业”

去年，首次执行集中供地的广州，全年入账超1777亿元。

看回今年，前两轮共入账550.6亿元，仅为去年全年31%。

广州土地财政依赖度长期超100%，也是四大一线城市中唯一超百的（数据via.隆汇勾股大数据）。

房地产寒冬引发的土地市场遇冷，影响可想而知。还有不到四个月就年底了，这一轮必须赶作业冲销量。

因此，本轮挂牌数量、起拍总金额大幅上升，中心区继续唱主场。目前新房库存压力大的增城等外围区域继续偃旗息鼓，低调派出1宗参与。

为了冲销量必然要“货美价廉”，首先门槛再次降低：

“竞自持”全部取消。

“竞自持”是指当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积，该部分面积不可作为商品住宅出售。会增加房企的拿地、运营成本。

取消后，地块价高者得，达到溢价15%后，便拼运气定得主了。上一轮，还有海珠锌片厂地块特殊保留，这次全面放宽。

房企暴雷退地再上市，目测也是一大看点。

华夏幸福的新隆沙地块，变身荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块重出江湖，地块被拆分为两大单元，紧邻芳村地铁上盖，谁会接盘？

风暴眼中的恒大，总有他的传说。一直被传由城投接手的恒大足球场，这次商住地部分也公开招牌挂了。

2020年4月，恒大以底价约68亿获取番禺谢村体育设施和产业配套地块，这次 番禺区谢村居住及商务商业块起拍价31亿元，不含产业地，其实地块还涉及挺麻烦的债务问题，大概率由城投接手。

回炉地启动降价大酬宾。

上一轮折戟而归的天河智慧城旁育新街地块， 降价3.75个亿，再次亮相。

白云小坪村地块 降了2.98亿，觅良主。

这种降价幅度，还是有点诚意在的。

重点地块

话不多说，我们先看一眼重点地块分析。

—天河区 —

01.沥青搅拌厂地块

即天河区广园快速以北、珠吉路以东沥青 搅拌厂地块，曾出现在今年的供地蓝皮书，体量不算大，两个地块加起来用地面积 30502㎡，建筑面积 81986㎡，容积率2.7。

地块位于天河吉山，天河智谷片区东侧，临近黄埔鱼珠片区及科学城片区。依然瞄准互联网打工人。

不到一公里范围的珠江花城就是这么干的，目前在售主力产品为建面约117㎡-140㎡四至五房，均价6.5万/㎡。

宗地有两大看点：

1、学区名校

执信中学（天河校区）隔路相望。

该小区目前只设初中部。3个班面向全天河广州籍小学毕业生，7个班面向珠吉街范围内灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、朱村小学、体育东教育集团均和小学等公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生，这些小学就在地块周围。

2、吉山旧改

实话，目前板块内的生活配套偏城乡结合。现有天河儿童公园等配套设施，以及大型商业奥体优托邦都在吉山村附近。地块南侧规划地铁19号线。

更大的想象空间，在吉山旧改上。

作为天河首个公开招标的旧改项目，自2020年村集体表决通过富力+合景联合体成为旧村更新改造合作企业之后，这个投资达206亿的巨无霸就甚少传出有实质性进展，甚至伴随富力合景的流动性危机，屡屡传出展厅撤场。

企查查显示，该旧改项目公司广州富景吉山房地产开发有限公司，由富力、合景55开持股，但富力部分股权出质，质权人为广州市城投投资有限公司。

有了城投接手，或能加快步伐。不久前亮相的《广州市2022 年城市更新项目年度计划》被视为广州城更重启的标志信号，其中提到了今年将推进的224个城市更新项目，吉山村榜上有名。

02.育新街地块

育新街地块首次推出时，被视作下一个收割程序员钱包的“王炸”，没想到折戟而归，火速返场。 【踩地报告】

该地块仅3万方，加上配建安置房面积，成本去到4.25万/㎡，价格不低。

教育资源颇有看点，曾被天河小区争“崩头”的清华附中湾区学校二期选址地块，距离育新街地块仅仅约400米左右。

主要优势是背靠天河智慧城，有山景塘景。但以上并未能打动开发商。

地块周边凌塘村内部 图/网易房产

毕竟这个地价下，硬伤显得很硬，被大片凌塘村城中村包围，且今年该村落旧改再广州市城更计划中暂时“除名”，意味着一时半会儿周边面貌无法改善，还临近戒毒所。高地价要打造高端豪宅来看，有点勉强，所以这次认清事实，大幅降价。

—海珠区 —

01.广一电商园地块

即海珠区广州大道南785号一期AH031525地块，位于广州大道南788号，周边以楼龄20年左右的二手社区为主，逸景翠园目前二手均价5.6万元/㎡左右，作为一手补充，将承接板块积累的改善需求。

02.金辉路39号地块

地块位于海珠区西南部，中大国际创新生态谷内，可以说被中海“围剿”：周边一手：中海观澜府（售完，9万/㎡）、中海映澜台（待定）、中海观澔府（7.8万/㎡）、中海观云府（7万/㎡）。

中海密集布局创新湾，2019-2021年间在海珠拿了四宗地，已陆续面世，掀起创新湾“豪宅”热。今年只拿下白云空港大道地块，这次会继续出手么？

宗地出让面积7953㎡，容积率4.5，计容面积3.5万方，体量较小，比中海创新湾拿下的地块都小，不到观澜府三分之一，观澔府的一半。

交通便利，地处地铁2号线、10号线、广佛线沿线，距石溪站、东晓南站500米，邻近环城高速，驾车30分钟内可快速到达琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛、广州大学城等重要功能片区。

除了本身海珠原有生活配套，石溪旧改更令人期待。如顺利推进，石溪即将新增约140万方的商业配套，首期改造已于今年2月启动。

这是一宗江景地， 区位优越，地块邻近珠江，位于海珠区西南部，中大国际创新生态谷内。

地处地铁2号线、广佛线沿线，距南洲站500米，邻近环城高速，驾车30分钟内可快速到达琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛、广州大学城等重要功能片区。

周边有广州市第九十七中学（高中部）等院校，中山大学孙逸仙纪念医院、广州鸿业皮肤病专科医院等医疗卫生设施。

—白云区 —

嘉禾望岗东北侧地块

地处地铁3号线、14号线、39号线沿线，距嘉禾望岗站500米，邻近华南快速，驾车30分钟内可快速到达白云新城、广州白云国际机场等重要功能片区。

—番禺区 —

番禺客运站北侧地块

地块位于大龙街亚运大道以北，距番禺客运站TOD综合体约200米，临近主干道亚运大道、市莲路、南沙港快速路，交通出行便利。

第三轮集中供地，网易房产继续会从土地分析、专家解读、竞拍直播多维度呈现，关注我们吧。

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