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做商业的是大学生，住宅是小学生，地产界流传着这句话。能做、敢做商业地产的人屈指可数，而这些人中会做商业投资分析的人更是凤毛麟角。

接下来我们将进行商业地产投资分析：项目整体发展、商业物业发展研判、投资测算三部分内容讲解，并着重讲解投资测算部分。

第一篇章：商办地块整体发展研判思路

商办地块的整体发展需从三个层面进行深层次的研讨，即定位系统、各物业规模及配比、产品研发。

一、定位研判

三个核心研究对象：城市发展、区域定位、项目承载使命

1. 区域与城市发展

主要研究区域在城市发展中定位及所承担的城市功能。

2. 项目与区域定位

区域主要功能定位指导项目核心发展方向

区域发展特点与项目发展相互带动力的分解

重点发展区域——结合项目特点及位置、周边环境，判定项目在区域中的发展地位；

一般发展区域——项目定位可充分发掘自身产品优势，形成区域发展强大带动力，在市场中突出重围；

旧城更新区域——可借助区域商务、商圈、居住社区等成熟红利，将项目定位为提升区域形象、完善区域功能、打造区域新地标的项目。

二、物业规模及配比研判

1. 整体物业规模区间及配比

根据磐古的研究和经验，成功开发的商办项目在各产品物业配比上都有一定的规律。当然，由于项目区位条件，区域市场环境和独特的客群需求可能会造成某个产品物业的规模有较大差异。通过对市场研究、分析及参考一般产品搭配规律，可对项目发展先做一定规模区间的预判，再分别对每个产品物业进行具体规模划分的研判及推算。

2. 商业规模的推算

确定项目的商业市场定位就是要在同业市场上为它确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，在零售商和消费者的头脑中建立项目预期要达到的市场定位并把它与其他有竞争力的项目予以区别。

决定项目商业达到理想市场定位的因素包括：商圈界定、目标消费者、项目规模、市场发展空间及零售商的需求。

3. 办公规模的推算

决定项目办公达到理想市场定位的因素包括：城市整体经济的发展红利、区域定位、办公市场现状、项目吸纳量。

4. 公寓规模的推算

公寓部分将为整个项目的开发提供现金流支撑，项目所在地的区位条件、配套设施、地块价值以及综合项目的整体定位决定了公寓发展方向。

根据市场中同类型公寓产品的月均去化及公寓市场存量、潜在供应量，推算项目去化水平。一般公寓项目销售超过3年，销售即会极大受阻，如果公寓部分不分期开发，预计2.5年～3年之间可以完成的销售量即为项目公寓的体量指标。

5. 酒店规模的推算

写字楼集中程度不同，区域可支持的客房数量也有相应差距，以优质写字楼密集的区域为例，每50万平方米的写字楼面积需要配置3,000间左右客房的优质酒店。

根据区域内写字楼体量及现状酒店情况的摸查，可以推断区域内未来可容纳的酒店增加量，通过项目定位及体量推算在酒店市场的份额占比、入住率和平均房价的分析研究，可得出项目支撑的酒店规模。

三、整体规划设计

1. 功能分区

根据项目用地特点，按照物业类型划分对项目进行功能分区。

核心因素：经营策略和物业用途的关系、各物业的需求环境。

2. 交通组织建议

主要考虑因素：各区域独立的出入口、项目内部的道路系统。

3. 整体风格

在整体建筑风格上应充分体现项目的特色，成为区域内的标志性建筑，除此之外，项目的建筑风格还需要在一段时间内经得起时间的考验，因此需要在建筑的整体形象方面考虑前瞻性。商务功能部分应该成为项目的核心和标志建筑，设计应充分体现“高品质、现代感和中心感”的特色，增加整个建筑的形象感染力。

二篇章：商业产品发展研判思路

一、区域商圈及项目商业等级判定

1. 项目所在区域商圈等级判定

根据区域商业体量、业态、消费客群等因素研究，分析项目所在区域商圈的等级及商业特征，判定项目在区域中的地位及可实现的区域发展推动力。

2. 项目商业等级判定

结合项目在区域中的发展定位及项目物业配比预判商业规模，确定商业部分的等级，推断可辐射的人口基数及消费客群类型。

二、客群定位

1. 消费群体圈层分类——参考因素：辐射圈

圈层范围包括：包括项目在内、距离项目车程5-10分钟的辐射范围；距离项目车程10-30分钟的辐射范围；距离项目30-50分钟的辐射范围。

2. 消费群体定位研究——参考因素：市场调研

根据项目市场定位及消费诉求、消费群分类分析，确定目标客户群体，通过问卷采样，深入调查目标客户的消费特征，包括：年龄、职业、家庭收入水平、日常消费比重、饮食习惯、服饰消费习惯等。

通过信息采集，分析目标客户中主力客群的属性分类、消费水平、消费理念、消费习惯、主力消费业态，判定消费需求、消费概念等。

三、形象定位

根据对区域商圈、项目商业产品、目标客户、项目形象等方面进行深层次、多维度分析，判定出适合项目商业发展的方向及项目商业在区域及市场中的主题、档次定位。

四、业态组合

考虑因素：商场规模、区域市场竞争、目标市场、消费者行为参考、项目特性、吸引客流的能力、渗透率、消费时间、需求周期。

1. 商场类型和面积

根据区域内的人口及有效人口月均消费额、区域商业坪效等基础数据推算项目可承受商业规模。

2. 区域市场竞争

分析区域竞争项目的特征及优势，不仅要在商业定位、业态组合和商业主题上有别于这些竞争对手，更要与他们取得良好的协同，吸引更多消费者来此休闲和购物。

3. 目标消费市场

根据前期商业客群定位，整合消费客户消费概念及需求，确定主力业态及招商方向。

4. 消费者趋势

分析消费者主力购买产品，根据居民可支配收入的增加，以及不断增长的消费购物渴望，推断消费者特征的变化趋势。

5. 渗透率

渗透率是指捕获商圈消费者的比例。通过结合商圈内职业人群、高校师生、地铁人流、周边居住人群，旅游人群等综合考虑项目可实现的渗透率。考虑到消费者消费频次的提升，应增加主力客群需求较多的业态比例及新颖、独具特色品牌。

6. 消费时间

一般来说，消费者的消费金额与消费时间相关联。消费时间是基于各种不同的消费选择而定，这些消费活动可以互相连接，例如购物，就餐以及看电影等；

若平均消费者在商场的停留时间为2个小时，当消费者在商场内停留3-4小时的时候，是支出最大的时候。也就是说，业态组合能使消费者在商场中多滞留更长的时间，那么消费者将在此消费更多。

7. 需求周期

开发项目的消费需求主要受各种目标消费者的有效需求和一星期内目标消费者的变化而决定的。例如，商品组合中的娱乐设施将吸引特定的消费者，各种各样的商品种类也将有助于消费需求的扩大。

第三篇章：投资分析

为了更全面的体现投资分析的重要核心要素，此次分析涵盖开发期测算模型和运营期测算模型两个部分。

开发期测算模型主要体现开发期的核心要素，包含成本估算、损益及利润分配、投资计划表、销售进度表、税金估算表、现金流量表等方面对项目的开发周期进行测算；

而运营期测算模型是从商业及酒店的运营周期进行测算，包含运营周期、租金收入、运营成本费用等。

为了方便大家更系统的了解测算模型，我们先假设在济南核心区域开发一新商办类项目，然后对产品做最细致的划分，包括地上商业、办公、公寓、酒店及地下商业、车库等。（本次假设条件不作为市场实际数据上的参考，仅作为理论讲解用。）

该项目的基础假设条件：

经济指标：

用地规模15万㎡（225亩）；

地上容积率为3.0，地上总建筑面积为45万㎡；

地下容积率为1.4，地下总建筑面积为21万㎡。

物业配比：

地上部分：商业部分11.25万㎡（自持6万㎡），办公部分13.5万㎡，公寓部分15.75万㎡，酒店部分4.5万㎡（全部自持）；

地下部分：商业部分3万㎡（全部自持），车位18万㎡（共计4500个，销售1500个，自持3000个）。

土地成本：

土地成交均价为1300万元/亩，项目土地资金为29.25亿元。

项目排期：

建设周期：2019年12月~2024年5月；

销售周期：2020年7月（预计取得预售证时间）~2024年5月；

酒店运营周期：2024年6月~2038年；

商业运营周期：2022年初~2036年。

销售价格：

首期均价：商业35000元/㎡，公寓均价17000元/㎡，办公均价15000元/㎡。

一、开发期投资分析

（一）项目开发成本估算

1. 数据说明：

项目总开发建设投资包括开发成本及开发费用。

(1) 开发成本：

土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。

房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，一般按实际工程量估算。

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%左右估算。

(2) 开发费用：

财务费用、管理费用、销售费用。

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

2. 总投资计算表

备注：税费单独计算，不在本表中体现。表中各项成本的单方价格以各公司实际成本控制为准，本表格中数据仅作为计算模型数据。

3. 建设期资金使用计划

建设周期：2019年12月~2024年5月，根据工程进度计划进行各年度的投资比例分配。（本表中的比例数值仅用于计算示例，实际应用应以各项目的计划排期为准）

4. 全部投资计划表

5. 资金来源与运用计划表

(1) 项目所需资金，可由自有资金、银行贷款以及销售收入三种方式筹措。

(2) 优先使用自有资金及销售收入，资金缺口使用银行贷款。

(3) 为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用。

(4) 借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息。

(5) 计算公式为：各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×年利率。

二）项目开发收入估算

1. 数据说明：

(1) 租售价格的确定

1）房地产开发产品定价方法-市场比较法

《房地产开发项目经济评价方法》中规定：

租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。

2）市场比较法定价过程

搜集交易实例

选择比较实例房地产

建立价格可比基础

比较实例的比较和修正

确定该房地产的比准价格

(2) 开发期经营收入估算

经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的开发期经营收入主要包括房地产产品的销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入。

2. 销售价格预测

根据市场比较法，预测项目首开销售价格，再根据近几年的销售价格波动水平及政策方向，对项目销售期的价格做出涨幅预测。（本表中的价格增长幅度仅作为计算模型使用，自持物业价格不随增长率波动）

3. 销售进度假设

根据项目开发年度回款任务及市场平均销售水平，对年度去化做出假设。

4. 销售收入预测

（三）项目开发税金估算

1. 数据说明：

(1) 土地增值税

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

1) 计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

2) 计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

(2) 营业税改增值税

所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售、出租不动产的征收率为5%。

利息及费用不得抵扣进项税额。

以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

一般纳税人销售房地产新项目：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额 /（1+税率）。

2. 土地增值税测算

3. 营改增后增值税测算

4. 税金汇总表

（四）项目开发现金流量估算

1. 数据说明：

(1) 现金净流量：

指现金流入与现金流出的差额。现金净流量可能是正数，也可能是负数。如果是正数，则为净流入；如果是负数，则为净流出。现金净流量反映了企业各类活动形成的现金流量的最终结果，即：企业在一定时期内，现金流入大于现金流出，还是现金流出大于现金流入。现金净流量是现金流量表要反映的一个重要指标。

(2) 现金流入：

主要为物业出售收入、经营收入；

(3) 现金流出：

主要为工程建设投入、经营成本费用、所得税、税金及附加；

(4) 折现率：10%；

(5) 财务内部收益率（IRR）：

投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。

(6) 财务净现值(FNPV)：

指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发财务评价中的一个重要经济指标，主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。

2. 现金流出表

3. 现金流入表

4. 经济效益分析（五）项目损益表

二、运营期投资分析

（一）酒店运营期收益分析

1. 数据说明：

(1) 项目酒店部分将于2024年初竣工。

(2) 酒店将于2024年6月开始营业，经营期间为2024年6月至2038年。

(3) 酒店经营收入主要来源于客房收入、餐饮收入、其他配套服务收入。

(4) 初始收入：

从支付第一笔土地费始计，不包括土地费用， 第一年出租比例为30%，第二年60%，第三年70%，稳定期80%，每年按基准价格3%计算

(5) 酒店运营成本—应依据统一制度，包括下列项目：

工资及福利费，以及其它常规的或时有的，为酒店营业员工派发之其它款项，包括总经理，以及任何员工福利费用，（起居住所、交通、员工膳食、其它杂项福利），上述费用之有关法令或法规而产生之应付款项或税项。

为酒店而消耗的食品和饮料成本，和一般情况下为收益而发生之成本。

依据当地经验，经业主批准的实际发生的呆帐。

因酒店营业有关雇佣之独立公共会计师以及用酒店之需要而聘请的法律顾问费用。

管理公司应收之管理费：管理公司将在每个月的第15日，从“营业账户”中收取上个会计月度的管理费。按酒店总收入4%收取。

奖励性管理费：除基本管理费外，管理公司每年可按以下方法（方式）计提奖励性管理费。以酒店年度会计核算GOP之后的6%提取。

所有因正常酒店管理所需之营业设备，购入和更换之开支。

所有广告、业务推广和公共关系开支。

因酒店消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其它公用设施费用支出。

付于推销代理及信用卡公司之佣金、费用及开支和预定费用。

为维持酒店之良好操作状况而产生之修复、保养及更换费用。

一般情况下由酒店或由管理公司在酒店所产生之营业费用。

为酒店营业任何直接税项、关税、牌照费的缴付。

2. 成本（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明酒店部分收支情况。

3. 收入（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明酒店部分收支情况。4. 税金（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明酒店部分收支情况。

5. 盈利分析（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明酒店部分收支情况。

（二）商业运营期收益分析

1. 数据说明：

(1) 项目商业部分将于2022年竣工。

(2) 酒店将于2022年开始营业，经营期间为2022年-2036年，商业经营收入主要来源于租金、广告收入、停车位收入等。

(3) 初始收入：从支付第一笔土地费始计，不包括土地费用，运营1-3年打折，4-10年的基准租金及增长5%，第11-15年租金水平增长3%，广告收入前三年基准价格，第4-15年每年增长3%。

2. 商业运营假设

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明商业部分情况（本表中的价格增长幅度仅作为计算模型使用）。

3. 成本（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明商业部分收支情况。

4. 收入（部分）表由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明商业部分收支情况。

5. 税金（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明商业部分收支情况。

6. 盈利分析（部分）表

由于运营周期太长无法在表格完全表示，只列明商业部分收支情况。

三、投资分析结论与建议

1. 结论

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：

明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。并结合当前市场形式和本公司的特点优劣势做出明确决策；

对推荐的拟建方案（包括建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响等）给与结论性的意见；

对主要对比方案进行说明；

对于可行性研究中主要争议问题给与结论性意见。

2. 建议

专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现多一些有利于项目获得更加经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议供委托方参考。主要内容有：

对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议；

对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见；

对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见；

在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议；

其他相关的注意事项及建议。

商业地产投资为后期项目落地奠定基础

在商业地产开发中，不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算，还要充分考虑后期招商运营中的成本及利润。

而项目投资分析或可行性研究更是要从对区域属性的研究、整体市场的考察、目标客户的筛查、开发分期的制定、各物业产品的搭配、自持与销售的分配、销售价格及年度去化的预判以及招商运营等工作全面部署，为后期项目落地奠定基础。

来源：政信理财网，更多详情请咨询理财顾问：136-2194-8357（微信同）

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